五区域二手房价调查

　　广渠门

　　学区房每个月都有成交

　　但四季度以来房价没动

　　广渠门附近，学校和幼儿园密集，光明小学、第五幼儿园、汇文中学等吸引了不少想买学区房的家长。而房屋是否有上学名额，则成了决定二手房价格的重点。

　　“有上学名额的小区大多是老小区，2000年左右的小区均价大概在5.5万元到6万元。”广渠门周边的房产中介告诉北京晨报记者，该地区房源并不少，如果价格合适，几乎1到2个月就能够成交，每个月都能卖出1到2套。“不过，小户型相对来讲更好卖，毕竟是为孩子教育投资，房屋太大花销就越多，并不划算。”

　　北京晨报记者在一个2008年左右的新小区发现，尽管离重点学校只有几步之遥，环境、房屋也比老小区好，但因为不属于重点学校的划片区，因此价格并没有太大优势。“像这样的小区，大概每平方米6万元。”

　　因为学区房集中，因此广渠门周边的二手房价格一直涨。以汇文中学附近某小区为例，去年6月中旬时，该小区均价约为4.5万元/平方米，目前报价则普遍在5.5万/平方米到6万元/平方米。

　　“不过，从去年第四季度以来，房价基本稳定。”一位中介公司工作人员指着全年房价走势数据表示，从1到7月份，广渠门附近房价增速十分迅猛，但进入第四季度以来，房价几乎没有变化。晨报记者 姜樊

　　望京

　　小区大户型一年只成交5套

　　售房者观望不愿降价

　　在望京某小区一楼底商，我爱我家、麦田、链家、中原等多家房地产中介公司依次排开。一位房产中介告诉记者，临近春节，已经有同事提前返乡，“一般年底的交易比较少。”而多家中介公司的工作人员都表示，最近两三个月，望京二手房价格比较稳定，偶有急于出售的房主，还会主动调低报价，“总价500万元左右的房子，有时能够便宜三四十万。”

　　北京晨报记者以想置换房屋为由，询问了望京西园、慧谷阳光、融科橄榄城、国风北京等几个位置临近的小区二手房价格。中介人员告诉记者，大户型和小户型的差价很大。在其中一个小区，三居室以上的大户型成交单价一般在每平方米2.7万到2.8万，一居室、两居室等小户型价格则在4万左右。但无论是哪种户型，最近价格变化都不大。一位房屋中介表示，过了春节，二手房价格可能会上涨，但大户型价格上涨的空间也不大。“如果一居、两居的价格能涨50万，三、四居的价格即使能涨，最多也就涨10万左右。一个小区，一年150平方米以上的大户型成交也就在5套左右。”

　　另一位中介人员则表示，他所代理的小区，二手房价格甚至出现了一点回落，“以前有5万/平方米成交的，现在降了一两千。”

　　不过北京晨报记者了解到，由于有不少业主卖房是出于改善居住条件的考虑或者自身有多套住房，并不急于成交，不少二手房的挂牌价仍在每平方米5万以上，有的甚至达到6万。王先生打算出售一套160平方米左右的二手房，报价900万，“挂了两个月了，还没卖。”王先生告诉记者，自己暂时还没有降价的打算。晨报记者 刘映花

　　通州

　　二手房逼近3万只是传说

　　房东加大议价空间

　　由于总是在各项政策调整中“身先士卒”大涨大跌，通州历来被视作北京楼市的“风向标”。而在这波二手房降价浪潮中，通州房价并未出现松动，挂牌价依然只涨不跌，只不过议价空间加大了。我爱我家的一名置业经理对记者表示，“城铁北苑站附近的一套三居室报价335万，估计315万能成交”。

　　一名业内人士对北京晨报记者表示，通州二手房价格的坚挺很大程度上来自于商业地产的兴起，包括万达广场在内，通州现在有几百万平方米的商业正在建设中，未来通州房价仍会快速上行。

　　2013年底，一度传出通州二手房逼近3万元的消息。不过北京晨报记者走访发现，这只是个传说，“目前通州二手房均价在两万四五左右，这个价格已经维持好几个月了。”千氏房地产的一名地产中介对北京晨报记者表示，通州楼市在去年5月份后出现了复苏势头，短短五个月，均价从1.7万元飙升至2.4万元，但目前通州的房价仍然维持在2.4万元左右。

　　不过，卖方并不着急。一名置业顾问表示，2013年11月以来，受年末贷款紧张和政策风向的影响，二手房市场陷入成交“观望”，但已经历多轮调控的业主变得“能扛事儿”，报价只涨不跌。在买卖双方的博弈中，少数卖方的心理防线出现了松动迹象，我爱我家一名置业顾问对记者表示，以前一套房源最多便宜七八万，“现在我手里一套房子能比挂牌价便宜近20万”。

　　晨报记者 陈琼

　　夏家

　　胡同

　　房价挺4个月不动

　　买家拖半年才过户

　　夏家胡同位于北京四环内的西南部，因商业配套缺失、区域发展滞后，一直被看成楼市价值洼地。不过，这一状况在2013年8月份发生了改变，因为这里拍出了一块高价地。

　　北京晨报记者在采访中发现，该地区二手房在8月份曾站上高点，此后4个月再无变动。目前出手买卖二手房的，绝大多数属于升级换房者。

　　据链家地产万年花城店的经纪人透露，如今在夏家胡同一带的最大商品房社区——万年花城小区很难再找到投资客出售的房源。“以往投资客因为资金周转会大幅降价抛盘，但如今都是改善型客户换房，难得遇到大幅低于市场价出售的房子。”

　　链家经纪人透露，改善型买房人多数都采取“先筹钱买房，后卖自住房”的方式换房，“为了给买家留出筹钱的时间，如今先签约，半年后付清款后再过户的屡见不鲜。”

　　北京晨报记者了解到，目前万年花城主要出售的是110到130平方米的三居，出售单价在3.9万至4.3万平方米之间。从去年年初的3.2万元涨到4万元，仅花了8个月的时间，但从8月份夏家胡同高价地一拍出，周边的房价就一直坚挺不动。不过，“因为想成功卖出房子，房主一般都会让点步。”多位经纪人表示，“在正常报价基础上，目前再便宜3万到5万并不困难。”

　　晨报记者 王丽娅

　　西红

　　门

　　宜家带来升值预期

　　个税打退购房者

　　临近年底，当地铁4号线列车每每开到临近南五环的西红门站时，总会有一波又一波的人涌出地铁，奔向几个月前才开业的宜家家居。而就在宜家旁边，一座超大规模的钢筋水泥建筑正在拔地而起，据说，这里要建成一座五星级酒店及5A级写字楼，这幅图景在附近的居民看来，只会心生一个念想——这里的房价还会涨。

　　“从年初国五条执行到现在，房价确实涨了不少，报价至少提高了10万。”从西红门地铁站下来就是数家房产中介，有链家、我爱我家等大型中介机构，也有区域性的小门店。中介经纪人告诉北京晨报记者，“宜家开业之后，西红门地区的知名度更高了，目前周边的商业配套正在加紧建设，等成熟之后，房价肯定还会涨。”

　　临近年底，中介挂牌价与实际成交价之间的差值有所增大。“年初成交火爆那会儿，最多能讲下来三四万，现在最多则能降七八万。”在一家区域性的小中介门店里，只有老板一个人在电脑前值班，屋里冷冷清清，见到记者前来咨询后赶忙说，“如果通过我这儿买房，中介费好商量。”

　　虽然如此，链家地产一名经纪人告诉记者，以目前的税收政策，该地区一套挂牌价170万、房产证“不满五年”的房子，买家需实际花费的费用会接近200万，其中30万几乎都是税，20%差额个税执行后，几乎打退了原来准备来这片购房的一半人。