僵持的二手房:一年两遇“滑铁卢”

　　北京晨报记者调查热点区域发现：“有价无市”现象普遍

　　2013年，在北京新房价格一路向上的背景下，二手房价格却走出了两个“弧度”。虽然下跌很短暂，但新房价格与二手房价格不再步调一致却有了铁证。北京晨报记者调查发现，自去年四季度以来，即便在北京典型的二手房热点区域，房价也步入“滞涨”、“有价无市”的尴尬境地。涨不动的二手房，还有没有出手的价值？

　　二手房一年两遇“滑铁卢”

　　在市场抛出“2014年房价涨幅收缩”的观点时，多数人认定这是指代表房价走势的新房价格。不过，在伟业我爱我家提供的2013年的北京楼市成交数据中，新建商品住宅全年网签为119000套，其中纯商品住宅（不含保障房）网签82831套；同时，二手房全年成交超过16万套，相当于同期已成交新建商品住宅的两倍。这意味着，二手房价其实握着房价一半的“话语权”。

　　过去一年的楼市成交数据表明，北京房价并非铁板一块，一涨均涨。包括中原地产、21世纪不动产等多家房产机构反馈，与新房频频曝出“日光”形成对比的是，二手房价格在去年7月份、12月份均出现小幅下跌。即便是代表中低价位二手房的“我爱我家”，12月份的二手房价格比11月份也仅仅上涨了10元/平方米。一年内，北京二手房房价遭遇两次“滑铁卢”。

　　自住房分食二手房

　　二手房的月度成交数据显现出受新政影响的痕迹。比如，在去年3月份20%差额个税出台前夕，成交量一月暴增至4.37万套，量价齐升。此后市场一蹶不振，最终经历过一次小跌后才逐步回暖。

　　很快，二手房市场在去年四季度再次陷入观望，这是北京二手房交易历史上十分罕见的现象。值得关注的是，再次滞涨恰好赶上两件大事：一是三中全会召开，房地产长效机制呼之欲出；二是北京首个自住商品房入市，一个月内迎来14万人申请注册。

　　尽管7万套的自住商品房被房产经纪人调侃称为“堪比中大奖”，但在买房人孟颖看来，却是“机不可失，失不再来”，值得赌一把，决定推迟购买纯商品房或是二手房的计划。

　　多数业内人士承认，北京二手房深陷“冰冻天”除了处于高位的房价因素，自住商品房这样扩大低价房供应的政策，给买房人带来的心理影响不能小视。

　　买卖双方都很纠结

　　“即便决定暂时不出手买房，接到我们的电话也会忍不住聊上一阵。”房产经纪人小单告诉记者，尽管每天晚上都要忙到10点，一个月却连一单也没成交。不过在和客户的聊天过程中，小单能明显感觉到买房人和卖房人的各种纠结心情：“买房人怕最终买不到自住房，还错过了目前的房价低点；卖房人则犹豫要不要等一阵子再出手，不过这个结果没人能知道，也许会等来更高的价格，但也许等来的是降价。”

　　买卖双方的纠结不是没有根据。原本1月是房贷松动的月份，今年至少在前半月还没有看到。一直作为房地产金融隐形支柱的“影子银行”，迎来史上最为严厉的一次管制。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产的黄金时代已经接近尾声。

　　在刚过去的这个周末，北京晨报记者分别走访北京几大有代表性的二手房成交热点区域发现，即便是此前以各种理由借机涨价的区域，如今也面临“有价无市”的尴尬。按照以往规律，楼市长期博弈之后非涨即跌。而这一轮博弈后楼市将往何处走？现在谁也说不准。

　　■新闻链接

　　2013年：楼市奔波年

　　2013年是忙乱的一年，政府忙调控，开发商忙拿地，买卖房人忙应对。

　　这一年，从年初国五条20%个税引发过户潮，到一步步严控预售证发放，直至年底改变思路加大供应，总之，政府从年初忙到年底，一刻不停息。

　　这一年，开发商忙着疯狂“补仓”，不惜出高价拿下一块又一块地。绕开从紧的政策，利用精装拆分、捆卖车位，甚至是借着周边高价成交的地块，想尽办法把房子高价卖出去。

　　买房人和卖房人同样不闲着，买房人为了争抢日光盘，到处托关系找后门。卖房人为了升级置业，省去卖房时原本需要交纳的20%个税，和卡在限购外的买房人一样，不惜跟风离婚。

　　2014年：楼市关键年

　　2014年是新一届政府新政落实的第一年。

　　新的一年，从农村经营性集体土地上市、加大保障性住房供应，到严管“影子银行”等金融措施的落地，房地产行业将迎来不同于以往的调控结果成为共识。

　　新的一年，尤其在北京楼市，开发商一点也不敢松懈。拿下高价地的结果，是如何把这些贵房子卖出去，不能倒在“高价房的重灾区”里。

　　新的一年，买房人期待着，不管是上市的5万套还是7万套自住房中，能有一套是属于自己的。单价从1万出头到2.2万，这区间的价格才真正符合了刚需的承受能力。

　　而买房人是否会蜂拥入市，关键要看后续是否有类似于自住商品房这样的加大供应的政策，能否接踵而来。