2013年剩下的日子已屈指可数,但这一年来,北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽,反而在最后一小节开秀花腔:土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾?2014的北京楼市又将谱出什么乐章?
宅地成交大缩水 明年1月有望重振
11月,北京土地市场创下“两高”——其一是成交量。当月共有34宗土地成功交易,土地出让收入为396.98亿元,为自2007年以来除2010年12月外的单月次高水平。其中包含住宅类土地18宗,累计规划建筑面积315.59万平米,是2011年以来的新高。许是“用力过猛”,12月的土地市场明显露出“疲态”:12月24日,本年度北京的最后4块土地花落各家。至此,12月北京土地市场共成交12宗地块,其中住宅地块占一半,共137.34万平方米,环比上月分别下降了66.7%和56.5%。
回溯过去两年的同期宅地出让量,可发现今年12月的住宅用地并不比往年少,可说基本持平(2011、2012年12月的住宅用地成交量分别是9宗和6宗)。但亚豪机构副总经理高姗分认为,目前房企对土地仍处“饥渴”状态。她分析:今年销售市场整体呈现的上扬趋势,让房企的现金流骤然粗猛;而库存却日益瘦削,各房企补仓意愿强烈,对土地的渴求程度达到顶点。另外,自住型商品房的推出也直接且极大地冲击了土地市场:纯商品住宅数量和面积不断受到挤压,地价也在竞争中被“爆炒”得外焦里嫩。以上各因素都使得开发商们在拿地上受制重重、十分被动,只能但凡有地推出,就挺胸壮胆冲上去“拼了”。
虽然今年政府在推地上不遗余力,甚至超额完成了住宅用地供应计划。但从2010年起连续三年的土地供应缺口,及房企“回流”一线城市的大潮,都令北京住宅用地持续处于“供不上”的状况。而根据北京市土地储备整理中心官网显示:目前正在交易中的经营性用地尚有22宗,大部分将于2014年1月成交,其中住宅地块13宗,规划建筑面积达244万平方米。
高姗判断:三中全会对于未来调控“市场化”的定调,预示了明年北京仍将保持较大的供地力度,以通过增量“面粉”,稳定面包的价格及人们对面包不够的恐慌。而来年伊始,就有包括东坝、百子湾几宗自住型商品房热门地块开标。以点带面,预计明年的土地市场又将是个丰收年。
收官月再度“翘尾” 自住型商品房短期内作用有限
据亚豪机构统计显示:截至12月24日,本月北京全市商品住宅共实现成交9484套、面积95.66万平方米,还有一周才结束12月,但相比11月全月,两数据已分别上涨了29%和22%。若按12月前24天日均395套的成交量计算,本月全月成交有望突破1.2万套,成为继今年3月和9月后,今年第三个月度成交小高峰。
高姗表示:12月成交量的“翘尾”实际是“前人栽树后人乘凉”,得益于11月共有25个项目开盘,8000多套实际房源,是今年供量最多的一个月份。由于成交的滞后性,才都显现在12月。
而被业内人士一直寄予厚望能平抑房价的自住型商品房,虽然无论在土地出让还是房屋申购步骤上都效率很高,但项目运作周期在一定时间内,因此至少在明年下半年以前,都无法对当前实际购房需求形成有效分流。而在地价的热传导效应下,当前房价上涨预期仍较为强烈,购房需求仍前仆后继地涌入市场。在这股劲头下,2013年北京楼市以高位收官几成定局。
12月商住、改善楼盘抢得主力旗 明年纯商品房市场或增更多“高大上”
本月,尽管不乏亦庄金茂悦、首创伊林郡、领秀·翡翠山等一些热销楼盘,但毕竟已是年终岁尾,整体市场在推盘上明显开始“收功”。亚豪机构数据显示:截至12月24日,北京楼市共有17个项目入市,本周末还将有旭辉·御锦、长阳光合作用、珠江四季悦城等楼盘计划入市,预计全月开盘项目个数将在20个左右,新增供量5000余套,或将是今年下半年以来月度推盘量最少的一个月份。
分析本月开盘项目的类型,记者发现中高端项目及商住项目的总占比居然达到了75%!中高端改善项目多为单价在3.5—4万元/平方米的楼盘,包括中信府世家、中海金石公馆、亦庄金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府等;都聪明定价于4万元限价线下,以比其他竞品抢得入市先机。
商住项目则独领25%的风骚,远高于今年前11个月16%的平均占比率。何时卖都是良时的刚需项目,在今年已然赚得盆满钵满,所以暂停推盘坐待过年。而商住及中高端项目则正好见缝插针地在这时填进市场占位。另外,刚需项目年底供应的断档,也是促使部分刚需“移情”商住项目的因素之一,而商住项目还具不限购的优势身份,因此也更容易通过较高的售价来冲刺一下年终业绩。
高姗认为:时时悬在中国房企头上的政策剑,令他们练就了反应快速、应对机敏的本事。未来的住宅市场,将以自住型商品房的规模化发展,和纯商品房的集约化发展为两个主力方向。在今明两年7万套自住型商品房的“大军压境”威胁下,明年房企对于刚需产品的供应或将再提速。而与自住商品房“搭售”的纯商品房地块与公建地块,或将更多衍化成为高端产品及商住项目,成为房企提升利润的砝码,并成为未来纯商品住宅市场的主力供应产品。(记者王飞)
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