楼市遭遇“假性”降温明年房价料“爬缓坡”
年末，房地产市场悄然变得冷清。多家机构的数据显示，今年第四季度热点城市楼市成交量持续下滑。随之而来的是一二线城市部分区域的房价“跳水”。楼市似乎正从此前的火热状态迅速降温。
这种市场异动引发了外界猜想：随着热点城市调控政策收紧，房地产市场是否进入下行周期？多位分析人士强调，近期楼市降温是地方调控政策密集出台和季节因素综合作用的结果。从供需基本面来看，供不应求的状态仍未明显改善，楼市仍有上行动力。因此，当前的市场异动属于“假性降温”。
尽管年末一系列重要会议强调市场化思路，但短期看，热点城市仍将承受政策的高压。整体看，明年房地产市场或转入低速运行，房价涨幅可能放缓，未来市场难出现大起大落。
多因素致市场降温
中国证券报记者近日调研发现，进入12月，北京朝阳区和大兴区部分小区的二手房源报价出现下滑，个别房源的价格降幅甚至达到20万元左右。尽管中介业务员表示，报价下降是业主急于出手的结果，但近期京城二手房价格涨幅乏力却是不争的事实。
中原地产研究部的统计数据显示，今年11月北京二手房挂牌均价每平方米3.45万元，相比10月3.5万元的挂牌均价出现了轻微下调。12月以来，北京二手房的报价调整到每平方米3.35万元。
新房市场同样也在降温。链家地产的统计数据显示，进入12月，北京纯商品房项目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均价普遍走低。
这种情况已成为一二线热点城市楼市的缩影。中原地产的统计显示，截至上周，全国54个主要城市的成交量已经连续四周出现回落，明显低于9月和10月的水平。预计12月，楼市整体成交量将明显下滑。
对于出现这种现象的原因，多数机构认为是综合因素导致，这与当前的时间节点密不可分。中原地产市场研究部总监张大伟将其归结为两个主要原因：一是政策收紧，影响了主要城市的供应量，也对部分需求有影响；二是大部分房企年度任务已经完成，推盘不积极。
还有专家提出，季节因素的影响不可忽略。由于天气和节日因素的影响，冬天本就是供应和销售淡季，若无政策因素影响，四季度的房屋供应量和成交量往往是全年低点。
“我们有足够库存可售，但更希望放到年后，来冲击明年的业绩，并维持一定的增长率。”某上市房企营销负责人表示，由于今年的销售目标已提前完成，企业无意在年末增加供应。加之一线城市普遍出台限价政策，对新房入市有着诸多限制，因此市场供应更为低迷。
而在需求端，除热点城市限购加力影响需求释放之外，年末信贷供应偏紧，也在很大程度上影响成交量。“市场需要对政策有个消化期。”上述房企负责人称，11月多地收紧政策之后，未来两个月市场会出现应激反应。
楼市上行动力未竭
在房价步步高升、市场泡沫累积的情况下，楼市的异动引发了市场的猜想：此次市场波动究竟是短期行为，还是意味着长期调整到来？
多数受访者认为，从供需基本面来看，尚不能支持市场反转的结论。来自国家统计局的数据显示，今年前11月，全国商品房销售面积达到110807万平方米，同比增长20.8%。但同期，全国房屋竣工面积仅为69420万平方米，增长2.5%。新增供应规模和增幅明显低于消化速度。
分城市来看，一线城市和部分热点二线城市的市场成交始终居于高位。虽然今年市场供应端有所改善，但尚不足以缓解供不应求的大势。此外，尽管三四线城市供应量普遍充足，但总体市场仍存在供应压力。
“从这个意义上说，当前的市场异动属于短期的‘假性降温’，而非长期调整的先兆。”一位接近住建部的专家表示，在供不应求的基本面短期难以改变、推进新型城镇化的背景下，房地产市场仍有上行动力。
值得注意的是，近日全国住房城乡建设工作会议传递出的信号显示，明年要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。其中，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
尽管高层在年末的多项会议上强调市场在资源配置中起决定作用的思路，但未来一段时间，楼市调控政策的整体基调不会改变。热点城市楼市仍将承受一定的政策压力，尤其是以限购等行政手段为主的压力不会消除。
同时，楼市长效机制正在酝酿中，但真正出台尚需时日，为避免出现政策“真空期”，现有的调控政策不会在短时间内退出。
专家认为，这种压力可能对房地产市场上行态势起到一定的遏制作用，但并不会造成供需形势逆转。有业内人士认为，行政手段在抑制房价快速上涨的同时，也有可能影响供应的累积。
房价涨幅有望回落
虽然楼市异动给购房者带来一定的心理影响，但在多数业内人士看来，这种局面不会长期存在。链家地产市场研究部张旭认为，随着明年1月银行放款恢复正常，有望带动部分需求，尤其是换房需求持续释放。明年初市场将会由目前偏冷有所转向，2014年楼市有望实现温和开局。
张旭同时指出，1月末为春节假期，长假前后成交活跃度会有所下降。综合看，虽然年初的市场会有所升温，但难以对价格产生带动作用，短期内价格还将保持平稳运行。
值得关注的是，尽管并不意味着供需关系的反转，但近期市场异动很可能意味着房价将从高速上涨的状态中回落。
上海易居房地产研究院认为，虽然当前房价涨幅处于高位，但涨幅即将见顶。根据国家统计局的数据，今年11月，全国70个大中城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比平均上涨9.62%，涨幅创今年新高，且北上广深四城市的同比涨幅连续三个月超过20%，为有统计以来首次出现。
这轮房价上涨的主要原因在于，此前两年土地供应不足，造成供需失衡。随着今年土地交易量的回升，这种局面有望得到缓解。
根据北京市土地整理储备中心的数据，2013年北京成交住宅类地块成交74宗，规划建筑面积为1326.4万平方米，较2012年同期增长117.9%。从全国来看，今年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，增幅为今年来首次转正。
多数专家认为，我国房地产调控政策正在走向市场化和长效化，这将有助于维护市场的平稳运行，避免出现大幅波动。
“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”北京中原地产的分析报告指出，从房地产投资、销售等指标上看，明年增速都将放缓，在经历这一短暂调整后，楼市将可能进入“减速”运行的阶段。
调控倒逼房企转型
扩充产品线大势所趋
在推进城镇化、土改加速等背景下，一线房地产企业纷纷谋求转型。从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看，拓宽产品线、丰富产品类型已成为最主要的转型方向。事实上，房地产行业的平均利润率步入了下行通道。分析人士认为，产品的分化不仅是房地产企业自发调整的结果，也是企业基于市场环境变化的考量，这种调整是大势所趋。
利润摊薄洗牌提速
房地产行业的利润率正在走低。中原地产研究部统计，截至11月初，公布三季报的上市房企合计135家，总营业收入达4675亿元，总利润为835亿元，行业利润率只有17.9%，净利润率只有13%。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，房地产行业利润率在2013年上半年为19.2%，2012年同期则为21.3%，近年来出现了持续下滑。
分析人士认为，楼市调控政策挤出了相当部分的投资需求，是导致房地产业利润率下滑的主因。从事数据研发的中金标准数据公司总经理郝文嘉说，随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格暴利上涨趋势已经开始衰减。该机构监测的数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。
成本提高、开发周期缩短也在压缩该行业的利润率。据悉，在房地产业的各项成本中，占据大部分比重的土地成本提升最快，企业拿地难度加大，在制约房企的开发规模和利润率。此外，近几年人力资源和资金成本也大幅攀升。
近日全国房地产商会联盟执行主席顾云昌在“第五届地产中国论坛”上表示，房地产行业已经进入到分化时代，除不同城市之间的分化外，企业也在分化。即品牌公司正在做大做强，集中度越来越高，不少中小企业被淘汰或兼并，房地产行业进入资源整合的时代。
兰德咨询发布的报告称，2013年房企关键词是利润摊薄、竞争加剧、洗牌加快。2013至2015年间，至少将有30%的房企出局，其中主要是中小企业。
专家认为，房地产行业的产品出现分化，即产品更加细分并具有差异化特征。如商业地产、旅游地产、养老地产等产品类型，已吸引越来越多的资金投入。这种差异化竞争的结果，一方面促进了产品品质升级，同时使产品从物质产品向服务产品转变。
龙头房企谋划转型
面对利润摊薄的形势，近年来房地产企业频繁在产品线上做出调整，今年的动作尤其大。
从2012年开始，世茂地产就尝试转型。在保持高质量豪宅开发能力的基础上，世茂逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和首次改善需求产品的比例，将产品线从高端扩充至“中高端”，增强了盈利能力。
今年年初，世茂成立战略资源部，主要目标是做跨界资源整合。按照世茂集团副总裁蔡雪梅的说法，未来公司将不再局限于单一的业务，如盖房子、做花园、做园林、卖房子，世茂的下一步发展目标是做“城市进化的先行者”。
蔡雪梅认为，靠土地盈利的模式已经难以为继，未来的商业模式必须调整。据悉，世茂旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商业占比最大，达到60%-70%；其次是旅居地产占到20%，产业集群占10%。至于如何调整，世茂尚未做出具体的定位，但旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。
星河湾则在本月推出“第一居所计划”，即无论是高端住宅还是刚需产品，都在品质上尽力满足不同人群对房屋的宜居要求。同时，根据家庭结构和生活方式的变化，星河湾除了对原有250-350平方米经典户型优化，还将增加120-150平方米的户型，扩充产品线。
另外两家龙头房企的动作更引人注目。万科的首个商业综合体项目“金隅万科广场”于12月24日开业，其社区食堂和生活广场产品也在今年面世。按照万科集团副总裁毛大庆的说法，这是万科在“城市配套服务商”定位下的三条产品线。
“未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有商业、有酒店、有住宅、有写字楼，还有很多意想不到的东西。”毛大庆表示，明年万科将进一步拓展社区养老。
保利地产近日宣布，将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。作为战略转型升级的一部分，保利将在未来十年打造50个养老机构。
分析人士认为，房地产企业的此轮调整，主要体现在对产品线的扩充、实现产品的多元化，这种调整主要基于对市场环境变化的考量，可能成为未来的大趋势。顾云昌认为，在未来企业的发展过程中，产品创新能力和资源整合能力将十分重要，因为房地产涉及面很宽，还有不小的增长空间。
改革+估值修复
明年地产股反弹行情可期
从年初的持续上攻，再到年末的弱势回调，2013年地产板块的市场表现跌宕起伏。近期地产股表现疲弱，申万房地产指数持续下挫，资本市场对于房地产行业的悲观情绪蔓延。分析人士表示，展望2014年，地产板块远没有部分投资者想像的那么悲观，改革行情叠加估值修复有望推动地产股展开反弹行情。
2013年先扬后抑
回顾2013年，地产股走势可谓跌宕起伏。从2012年末申万房地产指数反弹开始，这一波反弹行情一直延续到2013年上半年，在此期间，申万房地产指数一直处在相对高位。板块成分股中，万科A上半年累计上涨20.29%，金地集团上半年累计上涨10.40%，指数权重股的大幅反弹为地产指数提供了强力支撑。
分析人士表示，上半年房地产行业的基本面向好，房企积极推盘叠加房价上涨，地产企业业绩大幅增长支撑了上半年地产股反弹。半年报显示，上半年保利地产实现营业收入305.44亿元，同比增长51.34%；实现归属于母公司净利润34.07亿元，同比增长35.7%。而中报披露的1143亿元预收款则意味着，保利地产已经锁定下半年的业绩增长；万科A今年上半年实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%。四大地产龙头中，除金地集团业绩不佳外，均实现业绩突破。
进入下半年，地产股则遭到投资者的抛弃，申万房地产指数大幅回调，期间累计下跌17.41%，板块中的龙头地产股也踏上了漫漫回调路。下半年万科A、招商地产、保利地产和金地集团分别下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，进入下半年，地产调控未见松动，房产税呼声不时响起，受政策面的影响，地产股整体表现萎靡。此外，下半年主题投资大行其道，围绕改革红利这条主线的概念股受到资金热捧，资金无暇关注地产股的表现。
2014年估值修复可期
在经历了2013年跌宕起伏的市场行情后，2014年地产板块远没有部分投资者想像的那么悲观，考虑到城镇化加速、二胎政策有望逐步放开，地产行业的需求端增长可期。此外，经过连续下跌后，部分地产股的估值已在低位，短期有估值修复的需求。
进入12月，地产股呈现加速下跌的趋势，申万房地产指数累计下跌7.64%，期间更是出现6连阴的极弱行情。值得注意的是，经过连续下跌地产股的市盈率已经降至11.3倍的历史相对低位。分析人士表示，2014年房企基本面是稳定的。即便由于2013年高基数原因，2014年增速有所回落，但整个行业的高点可能尚未来临，预计部分地产股的业绩依然向好。在此背景下，地产股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎来估值修复行情。
2014年的关键词是“改革”，改革春风同样会吹入地产板块。国泰君安证券指出，首先，房地产的核心需求是“人”，二胎政策放开预计能带来年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城镇化工作会议的召开意义重大，以人为核心的城镇化将推动房地产需求增长。从人口流入角度来看，大都市圈及其周边卫星城市、二三线中心城市逐渐形成的城市带最具潜力。再次，土地改革将让拥有一线城市非住宅用地企业的价值大幅提升，也将带来行业利润、规模加速回升。最后，国企改革将给房地产行业打开巨大的想象空间。房地产行业当前共有上市国企55家，推动国企改革对于房地产行业的影响较大，房地产行业中的国企有望受到资金热捧。总体看，改革行情叠加估值修复有望推动地产股在2014年出现反弹。
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