荆宝洁
三块被收回的土地,万达失而复得。
12月6日,根据广东东莞土地市场消息,一编号为2013WG072位于厚街镇珊美村、宝屯村地块网上开拍。经过1家公司1轮报价,最终大连万达商业地产股份有限公司直接加价1.08亿元收入囊中,成交总价143480万元,折合楼面价2952.63元/平方米,溢价8.14%。
此前,被收回的广州萝岗区地块和湛江经济开发区地块,也在加价后由万达重新摘得。早前,广东省内数宗由万达集团夺得的地块均被回收。吊诡之处在于,三个地方政府的一致行动。
这三块土地,只是长期以来地方政府为万达定制式出让土地的缩影。乌龙事件背后,是复杂的利益格局。
被突然回收的地块
12月5日下午,“回炉”出让的广州萝岗区科学城KXC-K3-1地块再度公开拍卖。在没有竞争对手的情况下,该地块由广州萝岗万达广场有限公司以8.3亿元的底价夺得。
据悉,上述地块曾于今年6月25日挂牌出让,并在7月24日由万达集团竞得后动工建设,随后该地块被命名为萝岗万达广场,但3个月后,萝岗万达广场被突然叫停,项目所在地块被政府回收并重新出让。
两次挂牌信息中主要的变动是,重新挂牌出让起始价已由72252万元升至82618万元。保证金随之由14451万元升至16524万元。
在今年10月31日,湛江市国土局也发布了收回万达所拍得土地的公告。
万达当初获取广东这三幅土地,一个共同点在于,公司均在挂牌前期与地方政府达成共识,竞拍日均几乎以底价拿地:广州地块7.3亿,底价7.2亿;湛江土地6.7亿,底价6.2亿;东莞地块14.35亿,溢价8.14%。
广州市国土房管局相关负责人称,取消成交结果的“上级部门”不是他们,而是“更上级主管部门”。
而广东省国土资源厅相关负责人称,国土资源部监测到万达在广东的部分拿地项目涉嫌“前置条件”、“垄断拿地”,由此被叫停。
8月23日,广州市国土房管局公布出让南沙区2013NJY-3号地块,折合楼面起拍价2568元/平方米。值得注意的是,地块同样要求竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院,影院中应至少有一个厅为IMAX厅。但在9月18日,广州市国土局突然公布,南沙区2013NJY-3号地块因故中止出让。
类似的情况最早可以追溯到2009年10月,广州白云新城首推的四宗商业金融用地,之前市场预计会出现一场激烈的争地大战,没想到截至公布的拍卖时间,仅有万达集团一家报价。最终广州市土地交易中心竟没有举行任何公开竞价仪式,万达未费吹灰之力便以11.22亿元的底价将这四宗地纳入囊中,折合楼面地价仅4006元/平方米。值得一提的是,广州市国土部门当时拟定的拍卖条件也相当苛刻。
效率和公平以外的地带
表面上看,在每一次土地出让中,万达底价拿地都像是已经地方政府设好的局。比如,前述东莞厚街镇地块、广州萝岗区地块和湛江经济开发区地块以及被突然叫停的广州南沙区地块,均要求投标单位建设带IMAX厅的影院,而根据万达与IMAX的协议,万达几乎是唯一获准建设IMAX厅的商业地产开发商。因此,这一条款被业界称作是土地出让方为万达定制的“霸王条款”。
但实际上,定制式出让土地,这几乎是万达和地方政府的阳谋。
一方面,万达集团董事长王健林坚持贵的地不拿,多年来,从来没看到万达与其他开发商为某幅地块争得面红耳赤。而另一方面,地方政府引进万达广场的需求又极其旺盛。毫不夸张地说,有许多地方政府官员是主动联系万达,希望引进万达广场,有的城市建了一座万达不够,还要求建两座甚至三座万达广场。但王健林已经限定了万达广场的增速,每年新开20个左右的万达广场。
如此一来,万达广场和万达文化旅游城的土地出让,就只是走个形式,给协议转让披上合法的外衣,这几乎是业界公开的秘密。
RET睿意德执行董事张家鹏在接受21世纪经济报道记者采访时说,有品牌影响力的商业地产就像一台“印钞机”,给一个地方带来的是正效应,长久的税收和消费环境的改善。
在地点选择上,近年建设的一批万达广场大都位于城市新区,而城市新区恰恰缺少的是商业。张家鹏用郑东新区为例称,郑东新区目前最多的是住宅和销售类商业。在他看来,一个缺少大型商业的新区就像是没有内核一样。当地的土地拍卖价格已经达到1000多万元/亩,如果按照这个地价做商业,极可能面临亏损,没有哪个开发商愿意冒险。
张家鹏认为,在融资手段匮乏的阶段下,给与商业地产开发商的地价优惠是必要的,但如何让标准公开、透明化,是政府应该考虑的。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受21世纪经济报道记者采访时明确表示,“勾地的目的是为了了解市场情况,但预设条件将土地出让给制定开发商,很大程度上违反了市场公平。维护市场公平性应该是政府最主要的责任。”
但对于这样的不公平,大多数开发商保持缄默。一方面,他们自己有时也是既得利益者;另一方面,中国的市场足够大,竞争还没到达“你死我活”的程度。
北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁在最近一次公开演讲中分析了十八届三中全会提出“市场要在资源配置中起决定作用”的原因。厉以宁认为,资源根据市场规律,市场起决定性作用才能让市场的力量做到效益最大化;也只有在市场起决定作用的条件下,才能消除经济发展过程中的过剩产能,并且真正杜绝或者消除长期以来存在的寻租和贪污腐败现象。
再辩万达模式
在中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海看来,地方政府与开发商实际上是利益共同体。
对于地方政府来说,万达模式最大的吸引力在于效率,从拿地到开业最快只用18个月。万达长白山国际度假区开业后,附近县城的人开着车去吃肯德基、麦当劳、必胜客,去看电影。在万达没有进驻之前,抚松县政府所在地是一个“不发达”的小县城。
其他部分知名地产商的商业地产项目,要用5年,甚至10年的时间才实现开业。在这个追求速度和短期效益的国度里,似乎显得有些不合时宜。尽管这些优质商业,是百姓也是政府需要的,但却不能在短时间体现出官员们的政绩。
相对于万达广场,地方政府给万达文化旅游城的优惠更多。万达文旅城容量惊人:各种主题的室内公园,电影乐园,秀(场),美术馆,电影院,购物中心,美食街。在盒子之外,还有一些高级酒店,有通道将它们与盒子连接。王健林多次表示,一座文旅城很可能将改变一座城市的定位。
文旅城投资巨大。哈尔滨万达城投资200亿,南昌万达城投资400亿,合肥万达城投资300亿。青岛项目投资500亿。无锡项目投资300亿。短短5个月,万达宣布投建5座万达城,涉及投资额1700亿。这样的诱惑地方政府难以抵挡。
万达所到之处,均是当地的重点招商引资对象,土地也几乎是底价出让。青岛、南昌政府还承诺为项目修建地铁。但地方政府也是受益者。万达将所在的新区炒热后,当地政府可以将土地以更高的价格卖给后来者,由此来获得补偿。
关于万达的产品,业内也存在争议。有资深商业地产专家曾向21世纪经济报道记者表示,5年之后,万达会出大问题。他认为,一方面受电商冲击;另一方面,被快速复制的万达广场缺少独特性,万达百货的盈利能力也不高。并且,万达并没有发挥土地的最大价值,对城市是一种伤害。
张家鹏算是挺万达的一派。万达是连锁化的公司。“但你告诉我,一个城市只有一两个这样的产品,有什么问题吗?”在北京的王府井大街上,由香港新鸿基地产开发的新东安商场,经营状况不佳,后被改造为“北京APM”。张家鹏认为,即使万达的产品几年后面临改造和提升,底子不会比新东安商场还差。
站在中立方的开发商同行,则向21世纪经济报道记者表示,王健林很聪明,把握住了各地政府的需求,找对了现金流模式,更重要的是最大化地利用了现有的游戏规则。如何取得谈判的强势地位,如何运用金融工具,王健林比其他开发商表现得更自如一些。否则,他成不了福布斯中国富豪榜上的首富。
最新的福布斯富豪榜显示,万达集团旗下拥有71座购物广场和40家五星级酒店,王健林的净资产由去年的488亿元上涨到今年的860亿元,涨幅高达76.2%。
至于外界对万达资金链的担忧,在王健林看来也是“瞎操心”。他称万达做过严格测算,他比任何人都有信心。
特殊的制度土壤和特殊的时代滋养了万达这样的公司。很多问题也许只能由时间来回答:比如,万达模式还能走多远。21世纪经济报道 荆宝洁
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