借力城镇化 三四线城市逆袭2014

　　十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制等一系列政策。

　　可以预见未来三四线城市将因为农业人口的大举入城而出现一轮需求洪峰。在这一背景下，三四线城市明年或许会成为地产企业争夺的主战场。

　　未来向三四线城市要利润

　　“一线城市的地价高，利润薄，而且由于房价不断走高，正在凝聚新的风险。相比之下，三四线城市利润要高得多。”世茂房地产品牌总监孙静说，开发商高价在一线城市拿地，很多时候就是看中一线城市的品牌。但要想获得不错的开发利润，还是要去二三四线城市。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲也提出类似的观点，虽然一二线城市的房价在涨，但是土地成本高，真正的投资回报利润已经不高。三四线城市才是中国新一轮城镇化的主战场。一方面，北上广的高生活成本和高房价，正在迫使一部分人迁往邻近的三四线城市购房，比如很多无法享受北京自住商品房的非京籍人士就选择在河北省燕郊、涿州买房。另一方面，三中全会提出推进农业转移人口市民化，也在促进三四线城市购买需求的产生。与此同时，这些城市本身也在进行大规模的旧改，市场的容量在短期内有大规模膨胀的空间。

　　范小冲告诉 《每日经济新闻》记者，三四线城市正处于城市化的过程中，趋势是向城市中心集中而不是郊区化。他认为，有些房企去三四线城市拿郊区的土地，这就和新城镇化的方向是相悖的，是布局错误，没有解读好新城镇化的布局和发展的方向。

　　三四线城市土地供应将增长

　　判断明年三四线城市成为房企拿地主战场的另一原因，是目前一线城市的房价已经过高。普华永道的有关报告披露，一线城市目前的高房价，正在令部分资金转向二三线城市。因为这些城市的房价相对较低，风险也较小。

　　普华永道中国合伙人孙颖说，由于房价过高，一线城市的风险正在把一部分资金挤到其他城市。

　　这些资金在三四线城市的核心地段显然能找到更多高收益的机会。易居研究院研究员严跃进认为，三四线城市在新型城镇化的带动下，部分被压抑的市场需求将激发出来。在三四线城市农地入市、农业人口市民化等进程下，需求结构有望得到改变，而房企也将在区域及产品布局方面做出调整。

　　对于调控常态化的楼市而言，城镇化作为发展经济的重要引擎，被视作发展房地产的最大潜力。业界普遍认为，城市化进程的加快、城市人口的增加，从土地释放、基础建设到住房需求，尤其是每年1000多万农民转变为城镇居民，将为房地产带来坚实的需求支撑和重大的发展机遇。

　　其中，三四线城市不仅孕育着大量的购房机会，也是未来土地供应的主战场。机构数据显示，三四线城市开发用地供应要比一线城市高很多。同时，这些城市普遍有旧改的需求，未来的城市土地供应还将进一步增长。

　　三四线机会·配套

　　四线的楼盘一流的配套：开发商筑起业主“护城河”

　　尽管三四线城市确实能提供给房企可观的收益和大量的机会，但开发三四线城市潜在的风险，也是开发商不能忽视的。

　　在今年的博鳌房地产论坛上，就曾有开发商介绍他们在西部某省的详细调查情况时说，留在县级或地级市的人口只占很小的比例。同样，一家在中部某省开发楼盘的开发商也表示，当地的知名大学毕业生90%以上都选择去北上广等大城市。

　　给购房者一个留下来的理由，成为很多开发商最头疼的事。开发商们发现，购房者之所以去一线城市，不只是为了寻找个人和企业里的发展机会，更看重一线城市能提供的大量社会公共资源。比如一流的学校、顶尖的医院……而这些恰恰是三四线城市所缺乏的。

　　该用什么方法给三四线城市的楼盘建一个留住潜在客户的 “护城河”？世茂、恒大、绿城、碧桂园这些行业的龙头似乎找到了方法，他们自己花钱给楼盘配建最好的资源，并主动出击，在全球范围内寻找最好的合作伙伴，共同服务好自己的业主。

　　开发商打“配套”牌

　　在广东清远，恒大和人大合办的足球学校、恒大的五星级酒店以及恒大的购物中心，让这个四级城市拥有了堪比北上广深的一流配套。

　　恒大的楼盘配套未来还有可能进一步升级。12月4日，也就是恒大斥资近百亿元在上海和南京拿下6幅地块的同一天，恒大和哈佛大学合作共同成立哈佛医院。恒大主席许家印还特别指出，哈佛医院应给予恒大业主特殊的优惠待遇。从这一角度来看，该医院亦可视为恒大全国所有业主共享的一个“超级”配套。

　　此前，恒大还提出要建立一套独特的饮用水系统，将恒大矿泉水引入小区，提升物业的附加值。

　　事实上，很多房企都明白配套对于三四线城市项目的重要性。以一线城市的标准给位于三四线城市的项目配套，是很多开发商的共同选择。

　　世茂地产在上海、北京等一线城市正在试运营的世茂熙康健康中心，被优先配备在石狮的世茂摩天城。业主只要在家里量一下血压，相关数据就会被传送到健康中心，业主的身体有什么不适，是否需要作进一步检测，应该预约全国哪家医院的名医，在哪天看病等问题，都可以通过健康中心解决。

　　同样，碧桂园也向其在三四线城市的项目输出了已成为其招牌的五星级酒店和碧桂园学校。通过配置一线城市才有的顶级配套，来增强三四线城市楼盘的吸引力。

　　对于大型地产商来说，配建最好的配套，足以确保开发的项目占有当地较高的市场份额。

　　配套助开发风险降低

　　“配备这样一所学校，也许并不是必须的。但是，因为有这样一所学校，他可以不用把孩子送往福州上学。而当孩子长大以后，他也不会因为在石狮找不到一起长大的玩伴、志趣相投的朋友而被迫远走他乡。”世茂品牌总监孙静认为，为三四线城市的楼盘配备一所好学校，或者好的医疗服务，不一定就能让世茂的房子卖得更好，却可以为业主在这个城市留住根。大批在外求学或者工作的石狮人，最后可能因为这些学校和医院的存在而返回石狮。

　　在孙静看来，三四线城市相比一线城市所拥有的优势是明显的：清新的空气、畅通的马路。而类似石狮这样的经济百强县，人们也大可不必为了找工作而背井离乡去一线城市打工。

　　唯一令石狮人移居其他地方的理由只有一个——欠缺的配套和接触外部世界的信息渠道。因此，当石狮世茂摩天城开工后，最先建造的除了少量住宅，就是大量的配套。这些配套既包括会所、酒店等商业设施，也包括学校和医院。可以提供酒店、飞机票预订、电子商务、健康管理等多项功能的云平台也被同步引入摩天城。在这些配套被引入摩天城后，业主几乎可以享受到和上海、北京等一线城市业主相近的生活方式和生活品质。

　　两岸地产专家蔡为民说，当一线城市才有的部分顶级配套被配备在三四线城市，虽然无法保证三四线城市的项目就能卖得好，但有助于减小开发风险。

　　睿信致成总经理薛炯文对此观点表示认同。不过，他指出，仅仅通过增加配套，三四线城市的住宅还无法和一线城市相比。因为，一线城市的各种产业布局、发展机会，是三四线城市无法比拟的。

　　因此，顶级配套只有配置在那些经济比较发达，城市本身比较富裕的地区，才能产生较好的效果。