一二线城市"地王"频现 专家:一年内房价涨50%才能盈利

　　今年来，各地“地王”频现，激发了市场对房价极大的想象空间。

　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，全国主要城市出现的地王，“大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。如果这些地王要达到正常的利润，房价一年内需要在目前的基础上再涨50%。”

　　房企豪赌一二线城市

　　房企拿地热情不减，一、二线城市被视为“香饽饽”。其背后的逻辑是：房企赌一线乃至热点二线城市房价仍将上涨。

　　中原地产市场研究部提供的数据显示，前11月全国主要的40个城市（一、二线的热点城市），土地成交额高达14019亿，同比2012年同期的8369亿上涨幅度达到了68%，也超过了2012年全年的10674亿。

　　“地王”年年有，今年特别多。2013年9月5日，被业内戏称为“地王日”。这一天，上海、杭州、苏州三地“地王”集中出现，总成交价超过370亿元。加上此前一天北京出现的超过7万元/平方米的单价地王，土地市场几近沸腾。

　　张大伟分析，这一轮“地王潮”主要出现在一、二线城市，这也证明了全国房地产市场已经分化，房企选择在一、二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。

　　值得注意的是，虽然房企销售额明显上涨，但利润率则有所下滑。中原地产市场研究部统计数据显示，截至日前，公布3季度报告的上市房企合计135家，这135家企业合计总营业收入达到了4675亿，总利润为835亿，行业利润率只有17.9%，净利润只有13%。相比2012年都出现了明显的下滑。

　　“土地成本增加，房企拿地竞争激烈，这明显导致房企的利润率下滑。”张大伟指出。

　　撤离三四线城市或是失误

　　但一、二线城市也不意味着“蓝海”。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉 《每日经济新闻》记者，由于不同城市市场的差异，未来各地落实调控的手段将更灵活，以各个地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式，而不是全国“一刀切”。

　　张大伟告诉记者，最近全国主要的一、二线城市已经有超过15个出台了地方调控细则，预计后续还有起码10个城市效仿。在政策收紧下，2014年部分城市的“地王”入市的市场空间可能不乐观。“地王”上市的风险也在加大。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲说，在大的城市圈、城市带的节点三、四线城市，未来都有一个发展的机遇，而不是泡沫。三、四线城市正在处于城市化的过程中，趋势是向城市中心集中而不是郊区化。有些房企去三、四线城市拿郊区的土地，这就和城市化的方向是相悖的，是布局错误，没有解读好城市化的布局和发展的方向。

　　易居房地产研究院研究员严跃进认为，一、二线重点城市地王与高房价相伴而行，地王现象频出加大降价难度，当地地方政府的房价管控目标将面临新的挑战。一、二线城市目前频出重拳，背后恰是对这种房价内生增长逻辑的恐惧。

　　范小冲指出，虽然一、二线城市的房价在涨，但是土地成本高，真正的投资回报利润已经不高了。很多房企撤离三、四线城市会后悔的。三、四线城市不是二、三流城市，这些城市才是中国第二轮城镇化的主战场。