楼市调控大军扩容 信托公司风控加码

　　继京沪广深之后,武汉、沈阳、南昌、南京等二线城市也加入新一轮楼市调控大军,出台调控新政。有信托人士表示,信托公司应密切关注地方楼市新政带来的持续影响,建立健全包括房价在内的各类风险控制指标体系。

　　新一轮楼市调控升温

　　本轮地方层面房地产调控新政始自10月份,据国家统计局数据显示,自9月以来,京沪广深4个一线城市新房价格连续两月同比涨幅均超20%,多个已出台调控政策的二线城市10月份新房价格同比涨幅超过10%。

　　截至目前,本轮已有14个城市出台楼市调控新政。有分析人士认为,本轮地方层面上的新政是局部性的、阶段性的。易居中国旗下克尔瑞研究中心分析师杨晨青表示,本轮四季度以来的地方新政,主要针对年底房价控制目标的压力,至今,对于今年以来房价上涨幅度较大的一线城市而言,完成控制目标已无可能,因此当前的新政更多是出于“象征性”意义。

　　从实际情况来看,北京、深圳和广州一线城市新政出台前后市场成交规模并无显著下滑。11月28日成交指数显示,一线城市成交指数为50.52,环比下降1.19;二线城市成交指数为89.22,环比增加19.51;三线城市成交指数为117.82,环比上涨25.74。此外,从项目销售上看,地方新政也未对新开盘项目造成明显影响。杨晨青表示,当前这轮政策力度总体温和,短期内一线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而出现实质上的拐点。预期在未来的房地产调控领域,应不会再出现过去多年力度不断加压、手段不断翻新的政策干预。

　　关注后续的信托风险

　　在部分信托业人士看来,一、二线城市的楼市存在不同程度的泡沫,地方楼市新政若引起房价变化,对于地方基础设施信托和房地产信托的影响不可小觑。业内人士认为,信托公司应密切关注政策变化所带来的持续影响,注意建立健全各类风险防控指标体系。

　　某信托分析人士认为,房价对基础设施信托的影响,主要是通过地价影响地方财政收入,从而影响基础设施信托偿付能力。“2012年温州鹿城区曾发行过信托产品,当时虽然温州地区房价还在下降,但房价仍然处于较高水平。在政府扩大土地供应后,开发商踊跃参与,财政收入得到快速补充,地区房产成交量也显著上升,形成良性循环,投资者不用担心该区域的基础设施信托。然而,有些中西部地区由于房价比较低,即使基础设施信托中有土地抵押,在财政收入无法兑付时,抵押土地也很难变现。”

　　对于房地产信托,一位信托经理表示,有抵押的房地产信托,如果地区房价高,抵押物流动性通常比较好,不担心变现困难导致难以偿付,违约风险较小。相反,如果地区房价低,抵押物的估值风险和流动性风险可能更高;对于无抵押的房地产信托,通常要求交易对手有较雄厚实力,房地产开发企业所在地区房价也能成为衡量一家企业实力的指标之一。