“过剩论”中入手商业地产

　　就在刚过去的“双十一”，电商业务的火热给传统零售业带来巨大冲击之际，亚洲最大的购物中心开发商——凯德商用 （06813，HK）却毅然出手“抄底”。

　　昨日 （11月21日）《每日经济新闻》记者获悉，凯德商用日前公告称，其全资子公司CAI已于与绿地集团旗下的绿地房地产订立协议，将以21.91亿元收购广州白云绿地中心零售部分二期商用物业，总建筑面积约8.6万平方米。

　　凯德商用首席执行官林明志透露，此次交易将以现金形式支付，集团将以内部资金及外部融资拨付，交易须待中国有关部门批准，预计收购事项将于明年第四季度前完成。交易完成后，凯德商用在华南地区的商场数量将增至8个。

　　凯德首个广州项目

　　凯德商用公告显示，白云绿地中心零售部分二期为8层购物商场，总建筑面积（不包括停车场）约为8.6万平方米，设438个停车位。该部分物业估值为22亿元，完成后的总投资预计约26.5亿元，购物中心料于明年分阶段开业。

　　据悉，此次收购的白云绿地中心位于广州市白云区白云新城的中心商务圈，属于云城西路与齐心路交汇处的综合体发展项目。该二期商用物业由精品生活超市、多厅电影院及丰富的餐饮等业态组成，定位为一站式消费目的地，未来将会辐射周边3公里内的110万人口。项目直接连接地铁2号线白云公园站，是目前白云新城唯一与地铁无缝连接的商业物业类型。

　　林明志表示，广州是广东的省会，拥有珠江三角最发达的经济体，公司对广州的零售业发展前景充满信心。该购物中心将成为凯德商用进入广州的首个项目，将服务在白云新城和白云区生活和工作的中高收入人群，其将定位为一站式购物中心。

　　绿地集团则表示，公司看中凯德商用国际化背景及其在商业项目管理上的经验。为了使白云绿地中心这一地标性的建筑能够充分发挥优势，给片区带来极具国际化的消费体验，凭借双方强大的资本运营及开发管理实力，该购物中心将会在真正意义上提升广州北部的商业格局及商业价值。

　　抄底商业地产？

　　楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰向 《每日经济新闻》记者表示，“此次收购可谓是强强联合、优势互补”，绿地的核心竞争力在于物业开发，凯德商用的强项在于商业营运，两者互补能让整个白云绿地中心发挥最大的协同效应。

　　不过，黄文杰认为，绿地集团决定将零售部分出售，表明其租金回报率并不理想，这也是目前国内商业地产的通病。由于资金成本高，租金回报率低，往往造成自持型商业物业无利可图，甚至是负回报，加上这类物业需要沉淀大量资金，因此只要价格合适，开发商更倾向出售。

　　“凯德商用不仅拥有国际化的商业营运经验，同时拥有强大的金融能力，旗下拥有多只房产信托与私募基金，这也解决了资金难题。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲告诉记者，凯德商用拥有强大品牌影响力，和多家大型零售品牌建立长期合作关系，能很好地化解招商难题，因此凯德商用更愿意自持物业长线经营。

　　值得注意的是，世邦魏理仕的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达到3200万平方米，其中1680万平方米在中国，占全球的一半以上，在20个购物中心开发体量最大的城市中，中国占了14个，供过于求的风险日渐明显。

　　电商的冲击更是让传统零售业雪上加霜，阿里集团董事局主席马云日前放出豪言，“双十一”的关键不是交易额的数字，而是应该思考这一数字如何把商业地产的高价打下去。

　　黄文杰认为，近年来大量开发商为了绕开限购扎堆商业地产开发，导致零售物业面临过度供应，加上电商兴起对线下零售业的侵蚀，导致新增购物中心空置率高企、租金回报低迷，不少开发商更选择“割肉”出售，这也为实力雄厚的商业地产巨头提供了抄底机会。