小产权房何时可转正

　　■ 本期嘉宾:

　　薛建雄　　中国房地产信息集团研究总监

　　张文德　　正略咨询合伙人

　　郑宇洁　　中投顾问研究员

　　王丹青　　睿信致成管理咨询合伙人

　　近段时间以来,有关小产权房可能转正的猜想,让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。

　　此前,一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到:对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。“小产权房转正”的风声也随之再起。

　　话题一

　　缘何备受青睐

　　受“小产权房转正”等利好消息的刺激,北京周边的多个小产权房价格出现上涨,其中通州区太玉园小产权房最近一月更是上涨千元以上。而之前深圳的媒体报道,深圳的小产权房市场也暗流涌动,不但价格有所上涨,“小产权房”有望转正甚至成为一些中介推销的理由。小产权房为何如此受青睐?另外,小产权房究竟能买吗?

　　薛建雄:“383方案”中提到的“补缴地款,有条件转正”的内容,引起了热议。但是在这其中,炒作的意味较为浓重。正如此前的上海自贸区效应那样,不少房产中介以及开发商都借此来炒作。但实际上,自贸区周边房价和小产权房的价格,并没有出现特别领先市场的表现。

　　张文德:小产权房备受青睐的主要原因有:第一,平民百姓的收入增长赶不上房价的快速增长幅度;第二,大家对于房价增长的预期,大部分人还是看涨,或者害怕一涨再涨。所以,即使没有足够的钱来买商品房,也要及早冒一定风险从其他渠道购买房子,如:小产权房。

　　“383方案”中提及的内容,更多地是解决历史遗留问题,也即是小产权房的存量问题,而不是鼓励建设与销售小产权房。房屋销售需要合法的程序保障。所以,房屋销售中介机构,以此政策为噱头,进行房屋的营销推广,对于购买者来讲,具有很大的风险。

　　购买风险主要体现在几个方面:房产管理部门基本不予小产权房登记,即不能合法化;对于小产权房,购买时,不能贷款,在购买后再次转让、户口迁移、孩子上学等多方面都不能办理相关手续。

　　郑宇洁:小产权房受到青睐的原因,最直接的有两个,一是价格低,可以满足一些经济能力上有困难的买家,因为他们的支付能力决定了他们的选择。二是之前的“383方案”中提到,小产权土地有可能转正,这样一来,让消费者们看到了较为乐观的前景。

　　但是,如今小产权房存在的问题,不是能不能买。而是它历史遗留下来的产权问题横在其中。买了小产权房后,必须承受相应的风险:小产权房能不能转正,什么时候转正?转正之后缴纳的土地转让金是怎么计算的?

　　所以购买小产权房或许能够获得短期的利益,但是长期来看,存在的风险值得警惕。

　　王丹青:小产权房所在的土地价格较为低廉。这是很多消费者对其感兴趣的原因之一。其二,十八届三中全会上,涉及到了土地产权出让的问题,让很多人看到了小产权房的调整空间和上升预期。

　　然而,不可否认的是,小产权房被用来买卖是违规的。它的存在处在国家政策的边缘,目前看来很难得到彻底解决。与此同时,还涉及到土地出让金的制定问题。这对于国家相关部门来说,也将是一个很大的难题。