截至目前,沪深两市152家房地产上市公司的2013年三季报已基本披露完毕。
从财报披露情况看,房企业绩总体上仍以同比增长为主。Wind资讯数据显示,仅有14家上市房企净利润亏损,几乎实现了“满堂红”,万科等标杆房企更是业绩增幅明显。
今年以来,楼市不断回暖,全国重点城市住宅销量也随之上升;加上开发商融资渠道的拓宽及成本的降低,使之在土地市场“出手阔绰”。这意味着,四季度的土地市场仍将面临持续升温的压力。
三季度上市房企业绩总体飘红
Wind资讯显示,在已披露三季报的上市房企中,超过80%的公司业绩报喜。其中,世荣兆业以净利润4693.31%的同比增幅独占鳌头。
除金地集团外,以招商地产、保利、万科为首的龙头房企在2013年前三季度的业绩延续着一直以来的强势表现,净利润同比增速均在20%以上。其中,招商地产1-9月实现归属于上市公司股东的净利润36.05亿元,较上年同期上涨49.06%;保利地产实现净利润46.12亿元,较上年同期上涨20.71%;万科实现净利润61.6亿元,同比增长21.27%。
克而瑞研究中心分析指出,一、二线城市刚性和改善性需求的持续释放,使房企取得了良好的销售业绩,这是上市房企净利润增速保持较快步伐的主要原因。
世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟也认为,继上半年全国楼市火热之后,今年楼市“金九”亦如期而至,这使得多数房企的销售金额和均价都呈现直线上扬的趋势。
万科依然占据了销售金额榜首位置,三季度万科实现销售面积382.3万平方米,销售金额448.2亿元,同比分别增长25.2%和32.7%。今年前9个月万科累计实现销售面积1098.7万平方米,销售金额1285亿元,同比增长33.4%,且销售金额已超过去年全年的九成。
上市房企资金链无忧
从经营活动产生的现金流量净额等财务指标看,2013年前三季度多数房企的现金流较为充裕,仅有38家公司的现金流量净额为负。专家认为,这主要得益于上市房企在海外融资渠道不断拓宽、借贷成本日益降低。
陈仲伟分析称,虽然上市房企内地融资受到一定限制,但其在海外融资方面表现活跃。由于开发商销售情况良好,内地楼市量价齐升的趋势未现改变,使得海外投资者对于内地房企的盈利状况充满信心。“一方面,内地房企在海外的融资渠道不断拓宽,如发债门槛不断降低;另一方面,其贷款利率也日趋下降,原来房企的融资成本在8%-14%,现在基本可以控制在10%以内。”
记者统计发现,9月份至今,包括绿城中国、碧桂园、恒大在内的数家内地房地产企业宣布境外发债计划,集资金额约248亿元人民币。其中,绿城中国于9月17日宣布发行六年期3亿美元、年息率为8.0%优先票据;碧桂园于9月25日宣布发行八年期7.5亿美元、年息率为7.25%的优先票据;恒大地产于10月24日宣布拟发行五年期10亿美元的优先票据,年息率为8.75%。
一位上市房企内部人士告诉记者,该公司海外融资的主要目的是为收购土地以及为扩大业务做准备。
土地市场再临升温压力
不少业内人士担忧,今年以来,回归一、二线城市房地产开发已成为实力房企的共识。不少房企目前均有土地补仓的需求。随着楼市销量的节节攀升,以及良好的海外融资状况,上市房企资金将更加充裕,接下来可能会加大在重点城市的拿地力度,一线城市地价或将继续被推高。
专家指出,从2012年5月至今,商品住宅市场进入去库存时代,企业销售业绩节节攀升,土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模,这种有钱缺地的局面造成了企业在过去的三个季度中显示出强烈的拿地愿望。例如,融创中国今年前三季度,拿地面积和销售面积之比达到2.4,远高于往年平均水平。
而在土地市场上,国内“地王”记录也在不断被刷新,土地市场热度高涨也推高了一、二线城市土地的价格。9月份,一二线城市中心城区地块集中入市,北京、上海、苏州、杭州等多地“地王”集中出现,高溢价土地频出让地价的上涨步伐持续“高歌猛进”。
渣打银行第三季度调查的30家开发商中,21家表示在未来的3到6个月准备购买土地,其中10家还表示与3个月前相比,当前有更大的土地需求。有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%,6家开发商表示涨幅会更大。
在此背景下,一线城市土地供应趋紧,并将面临开发商热抢的压力。近日,北京市国土局公开拍卖延庆一宗住宅用地,经过长达94轮的激烈竞拍,万科、天运、城建联合体以7亿元摘得该地块,溢价率为48.9%。随着楼市销售热度不减,可以想象,2013年的最后一个季度,一线城市的土地市场或将持续升温。
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