◎冯海宁
10月29日,国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示,根据国研中心的调研报告,国内房地产市场风险仍在进一步积累,区域性分化趋势越来越明显,三、四线城市出现泡沫破裂现象。
我国楼市泡沫论已经喊了很多年,但并没有引起有关部门足够重视,所以,部分三、四线城市出现了泡沫破裂现象。如果我们早就承认、重视楼市泡沫论,显然,今天的温州、鄂尔多斯等城市是不会出现楼市泡沫破裂现象的,今年9月,北京、上海、广州、深圳的房价同比涨幅也不会超过20%。
近几年来,楼市泡沫论主要围绕 “有泡沫”、“泡沫越来越大”,如今,楼市泡沫论呈现两大特点:一是“泡沫破裂论”,即温州、鄂尔多斯等三、四线城市泡沫已经开始破裂;二是“泡沫膨胀论”,即广州、深圳等一线城市的楼市泡沫继续变大并潜藏风险。显然,这两种楼市泡沫论都应该承认并重视。
温州是楼市泡沫破裂的代表性城市。在最近全国70多个大中城市房价普涨的情况下,温州房价却连续25个月下滑。个人“弃房”现象频发,银行无奈沦为“房东”。最近《中国证券报》报道指出,由于温州房价下跌无人接盘,温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网,做起 “掌柜”,专门拍卖房产和名车。
不要以为只有温州楼市泡沫破裂,凡是今年被称为“鬼城”的城市,要么泡沫已经破裂,要么即将破裂。然而,三、四线城市出现泡沫破裂现象,却没有引起一、二线城市重视,似乎也没有引起房地产决策部门足够重视。所以,9月份房价同比涨幅超过10%的城市达到14个,四个一线城市同比涨幅均超过20%。
其实,一、二线城市楼市同样也存在泡沫,之所以没有像三、四线城市那样出现破裂现象,主因是一、二线城市资源集中吸引了大量人口带来大量购房需求。若从房价收入比等指标判断,一、二线城市泡沫很严重。根据IMF测算,我国人均收入不及发达国家平均水平十分之一,但一线城市房价已经超过了纽约和伦敦。
现在,需要思考的问题是,对于出现泡沫破裂的三、四线城市来说,是该及时阻止泡沫破裂,还是允许泡沫继续破裂让房价着陆?对于一、二线城市而言,是该及时挤出泡沫,还是该容忍泡沫继续膨胀?希望我们的官方智库在承认部分城市楼市泡沫论的同时,就笔者提出的这些问题能拿出针对性、建设性的意见。
官方智库承认楼市泡沫论,尽管不等于决策部门承认楼市泡沫论,但官方智库对决策部门的影响不言而喻。比如,国务院发展研究中心近日向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文,引发社会广泛关注,被认为可以对房地产市场带来根本性的改变。
据悉,“383”改革方案涉及房地产的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税等方面。在笔者看来,之所以围绕小产权房、土地制度和房产税进行改革,是因为这样的改革可以防止楼市泡沫膨胀、扩大。改革土地制度允许农地入市就可以平抑地价、房价,遏制泡沫膨胀;推行房产税则有利于挤出投资投机带来的泡沫。
但“383”方案最终能被十八届三中全会采纳多少,如果被采纳,十八届三中全会关于深化改革的总体布局能否一一落到实处,仍是未知数。也就是说,官方智库承认楼市泡沫论仅仅是第一步,如何让十八届三中全会采纳房地产相关改革建议,官方智库的建议如何转化为房地产市场改革的动力,仍需要观察。如果官方智库积极建言、努力推动,无疑,改革效果会大不一样。
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