调控“新药”能否除楼市痼疾？

　　上周国家统计局公布的70个大中城市房价数据毫无悬念地继续着上涨的态势。其中最让人印象深刻的是,北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的房价同比上涨幅度均超过了20%,北京领涨全国,同比价格涨幅高达20.6%。

　　字面理解这个房价数据的含义:一年之内北京的房价又涨了五分之一。与年初北京提出“全市新建商品住房价格与上年比保持稳定”的房价控制目标相比,连续数月20%左右的同比涨幅显然离“稳定”的要求相去甚远。就在国家统计局数据发布的第二天,北京市住建委出台了房地产市场调控新政策,在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出七项规定。

　　这份被业内统称为“京七条”的调控政策,核心内容就是在今年年底和明年年内向北京市场投放多达7万套“自住型商品住房”。这种既不同于保障性住房又不同于普通商品住宅的新型商品房将目标人群定位在北京的无房“刚需”人群,最重要的是,它的入市价格被严格限制,至少低于周边房屋均价的30%。无论最终这7万套住房花落谁家,京城楼市的均价随之回落已是必然,从数据的意义上看,未来北京控制房价的成果已经一目了然。

　　从限制需求的行政调控,到增加供给的市场手段,“自住型商品住房”的出现似乎预示着房地产调控开始有了新的思路,不少业内人士将“京七条”解读为房地产调控长效机制的一次具体尝试。

　　回顾近三年来的房地产调控,从最初的“限购、限贷”,到今年年初的严格落实国务院的“新国五条”,北京无疑是对房地产调控各项政策执行速度最快、执行力度最大的城市。不过,北京市的房价上涨却并未因此而稍作停留,依旧走出了一条从“贵”到“很贵”再到“非常贵”的上涨曲线。

　　面对热度不减的楼市,2013年北京市不仅开始严格预售证的发放,通过“限价”直接干预商品房定价,同时也在土地买卖上多次尝试“限房价、竞地价”的方式,以控制土地的溢价,进而调控未来的房价。事实上,“自住型商品住房”正是在这种尝试的基础上出现的,与其说是新政策,不如说是前期精心铺排之后水到渠成的结果。

　　从政策设计的初衷和政策前期的筹划,“京七条”的出台可谓用心良苦,准备充分。不过,这剂旨在医治楼市高烧的“新药”,是否真的能让房地产市场的痼疾药到病除依旧有着一连串的问号。

　　首当其冲的质疑来自“自住型商品住房”涉及的社会公平问题。无论是从价格、面积的设计,还是未来的买卖方式,“自住型商品住房”都像极了曾经饱受诟病的经济适用房,它在分配环节会不会一样产生寻租与腐败?其在分配方式中明确规定要优先针对有资格购买经济适用房和限价房的人群同样引来质疑,这种让保障性住房对象参与到商品住房优先买卖当中的制度设计本身就包含着一种悖论,原本应该买不起商品房的人为什么却有资格优先购买商品房(这些房子仅仅便宜了30%)?

　　除此之外,更让人对这一政策充满担忧的是它究竟有没有持续的生命力。尽管今明两年“自住型商品住房”的投放量多达7万套,但未来“自住型商品住房”的年投放量将如何持续?在目前极其有限的“限房价、竞地价”的地块上,这一政策究竟是平抑房价的权宜之计,还是调控市场的长远手段并没有相应的政策保障。

　　从本质上讲,“限房价、竞地价”的卖地方式并没有过多改变政府从土地上获得的收益,其让利幅度远不可与保障性住房的土地供应相提并论。既不愿大幅度降低地价,又要求房价被严格限制,被摊薄的只能是开发企业的利润。一旦开发企业感觉无利可图,甚至意识到“自住型商品住房”会严重影响到普通商品住房的开发与买卖,他们是否还有动力继续从事类似的开发?一旦开发企业缺乏动力,那么相关区县是否还愿意拿出更多的地块用于“限房价、竞地价”?

　　“自住型商品住房”已经画好了饼,能不能充饥,其前景和效果仍有待实践的检验。不过,无论它是否真的能在保证公平和持续供应的基础上调节房价,一个无法回避的事实是,它都没有改变目前困扰房地产市场的体制性问题:对土地财政的需求和对房地产业的拉动依赖。