房价区域分化态势明显 楼市调控还应因地制宜

　　自9月以来，面对房价的过快上涨，部分热点城市已相继加码楼市调控政策。继郑州、南京先后收紧调控政策后，深圳也在近期推出稳定房价的8条措施。北京市更是宣布，今明两年将供应7万套左右的自住型限价商品房以平抑市场供需矛盾。

　　根据国家统计局日前发布的数据，一线楼市及部分热点二三线城市房价上涨预期不断增强，而其他城市房价涨幅相对较为平和。在全国 房 地 产 市 场 冷 热 不 均 的 大 背 景下，专家认为，政府对楼市的调控方式应因地制宜，不断增加协调性与针对性，并充分利用市场化的调控机制，综合运用信贷及税收等工具对楼市进行有效调控。

　　一线城市房价上涨势猛

　　国家统计局22日发布的9月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，9月房价总体仍呈涨势，新建商品住宅价格环比和同比上涨的城市个数分别为65个和69个。环比价格变动中，最高涨幅为1.6%，最低为下降0.3%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅有1个，上涨的城市有69个。值得注意的是，北上广深等一线城市首次同以超过20%的房价增幅领涨全国，其中，北京为20.6%，上海为20.4%，广州为20.2%，深圳为20.1%。

　　此外，随着“金九银十”销售旺季的到来，一线楼市的二手房市场也异常火热。数据显示，9月70个大中城市二手住宅价格与上月相比，价格下降的城市有4个，持平的城市有3个，上涨的城市有63个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.6%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为17.8%，最低为下降5.3%。北上广深四大一线城市仍以“两位数”的涨幅遥遥领先。

　　世 邦 魏 理 仕 研 究 部 中 国 区 主管、执行董事陈仲伟认为，一线城市及部分二线城市房价之所以涨势汹 涌 ， 是 因 为 其 市 场 存 量 持 续 下跌，市场供不应求。因此9月房价“量价齐升”的状况没有改变。

　　房价区域分化态势明显

　　尽 管 一 线 楼 市 延 续 着 火 爆 行情，但大多数城市的房价涨幅相对平缓。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，9月份，各城市间房价 变 动 差 异 和 分 化 较 大 的 格 局 未变。涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市，其他城市房价涨幅相对较为平和。初步测算，9月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，而天津 等3 1个 二 线 城 市 平 均 上 涨0 .7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。

　　专家指出，与2007年的一轮房价大涨相比，目前的房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大；而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市却存在去化压力，房价上涨后续动力不足。

　　分析人士表示，导致这种分化的主因是土地供应。近年来，一线城 市 和 部 分 二 线 城 市 土 地 供 应 不足，但市场需求持续增加，市场出现供不应求局面，而众多三四线城市在土地财政驱动下大量供地，给市场带来消化压力。

　　克而瑞研究中心指出，目前北京、上海、广州、深圳四个一线城市的库存消化周期已经逼近半年红线，普遍呈现供不应求的状态。二线城市差异化加大，厦门、南京等城市库存消化周期均已低于6个月，其价格走势也是一路向上，而天津的市场库存消化周期则超过18个月，其新建住宅价格涨势相对平稳。

　　陈仲伟预计，由于二、三线城市供给充裕，后市房价上涨空间并不大。而一线楼市仍将面临上涨压力。

　　楼市调控还应因地制宜

　　在全国房地产市场出现了明显冷热不均的大背景下，部分房价快速上涨的城市恐难以完成今年的房价控制目标。9月以来，多城市相继出台了地方性的楼市调控政策，以在短期内迅速抑制房价涨势，稳定市场预期。

　　北京23日发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确今后将加快发展自住型商品住房，重点解决自住型改善型购房需求，支持刚需，平抑房价，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。2013年底前，全市 将 完 成2万 套 自 住 型 商 品 房 供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

　　在此之前，南京市政府明确国有 企 业 退 出 商 品 房 地 产 领 域 时 间表；郑州市收紧了限购范围，并规定不满20岁的单身人士不能买房；深圳则从税收入手，调低了普通住房税收优惠价格标准，鼓励刚性自住购房需求、抑制投机投资性购房需求，从而引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，增加普通商品住房供应。

　　业内人士建议，热点城市可适度 上 调 二 套 房 首 付 比 例 和 贷 款 利率，限购不严厉的城市则需提高限购门槛。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。信贷手段灵活性强，应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；土地调控最为直接，在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾；同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。