据新华网消息 22日，国家统计局发布9月70个大中城市房价，北京以同比涨幅20.6%居首。数据公布仅1天之后，北京就连续发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，意在从供需两端加强对房地产调控。
从供需两端抑制房价
业内人士指出，较之前深圳发布的“深八条”，北京“京七条”更有意义。一方面，这是北京首次在抑制需求的基础上，增加限价供给，真正从供需两端抑制房价；另一方面，北京作为房价涨幅最高的一线城市，调控方向对全国房地产调控具有导向性，因此其余一线城市或房价涨幅过高的城市可能会效仿跟进加强房地产调控。
“京七条”指出，为严厉打击骗购行为，加强限购政策社会监督，北京将组建限购监督委员会。其中，对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。
资金方面，将严格资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查。打击违法违规行为方面，对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业，采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。
此外，在强化价格引导的基础上，还将严查变相涨价项目；严格差别化住房信贷政策执行；并通过“限房价、竞地价”方式，切实增加有效供给；加强市场信息公开，提高透明度等。
新房价格上涨压力大大减弱
链家地产市场研究部研究员张旭指出，本次政策将加大限购限贷政策实施情况的监督力度，稳定了购房群体的整体预期。
“对于涨价的新房项目，政府管控进一步升级。对涨价项目较快的项目将会启动全额资金监管，或会对开发商回款能力产生影响，加大资金链压力。对于定价较高项目，则会采用暂缓入市等措施，从供应层面降低开发商的高定价。同时对违规房企在土地，金融以及税务领域加强监管。政策的推出进一步强化了政府对新建商品住宅市场的管控，新房市场的价格上涨压力大大减弱。”张旭说。
张旭认为，本次房价干预措施一方面稳定了购房者预期，另外一方面，则对开发商直接施加压力，从房企的土地购置、融资、税务，以及销售资金等各个关键环节加强管控，迫使房企降低定价和利润水平，对房企的经营能力影响较大。房企的定价权有所减弱，提价能力也有所降低，预计将会有更多的房企被迫快速周转，平价出货。
值得注意的是，在“京七条”发布的同日，北京同时发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。意见明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。年底前将完成2万套供应，预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。
中原地产市场总监张大伟表示，这是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时，加大限价房的供给，首次在调控中做加法。
“北京一日两次表态释放明确加强调控信号，对市场有明显的警告。”中国房地产学会副会长陈国强表示，北京作为房价涨幅最高城市，一直是各方关注的焦点，在房地产调控方面一直承受着较大压力，此次“京七条”率先加强调控，再次表明坚持房地产调控从紧、从严立场。将对购房者、市场的心理产生较大影响。
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自住型商品住房如何保“刚需”稳房价？
自住型商品住房能否稳住“一路上涨”的房价，房源如何落实到位，分配机制怎样体现公平和公正，成为购房者最为关心的问题。业内人士表示，相比于当前大量的住房需求，此类房源入市将产生何影响还有待市场检验，带有保障性质的自住型商品住房同样会面临管理上的难题。
房源入市对市场影响几何？
根据意见，自住型商品住房将采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30％左右，今明两年将有7万套此类性质的住房入市。
根据中原地产研究部统计数据，最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅供应每年平均在8万套左右。中原地产研究部总监张大伟乐观地表示：“如果明年5万套的计划能成为事实，市场结构将出现质变，这对市场的影响非常大。”
“若供应达到一定规模，自然会影响到新建商品住宅的定价。”链家地产研究部分析师张旭指出，“从近5年的住宅交易量来看，每年大概有26.5万套的住房需求，而且自住型商品住房的供应大多集中在相对偏远的区域。相比北京的大量符合购买政策的购房者来说，住房供应还是有较大缺口，实际影响有待市场进一步观察。”北京房地产业协会副会长陈志则表示，随着自住型商品住房体量增大，明年上半年，老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐得到体现。
保障“刚需”能否公平分配？
“惠民的政策虽然振奋人心，但政策成败的关键在于这7万套房源能否落实到位。”北京市西城区正在参加保障房轮号的王先生表示，“总觉得保障房供应太有限，希望这次的自住型商品住房能够如期入市。”
经适房、两限房的分配问题一直令业内诟病，而带有保障性质的自住型商品住宅也同样面临分配的问题。业内人士指出，由于其比较宽松的购买政策，管理上会有一定难度。怎样确保购房人的确是自住呢？根据政策，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭均可购买此类住房。同时规定，购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。“虽然组织摇号的主体是开发商，但针对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式，确保公正。”北京市住建委副主任王荣武表示。
业内人士表示，由于有诸多限制政策存在，容易在操作中出现漏洞，未来应在执行过程中出台相应的细则。“比如，由于是限价房产，政策规定在该住房购买满5年后再上市需要缴纳30％的收益。”张大伟指出，“届时如何计算收益，装修、税费、利息等是否要扣除，都需要进一步研究和明确。” 据新华社电
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