新盘扎堆上市 未来数月杭州房源库存量仍将攀升

　　需求难以提振 新盘扎堆上市 未来数月房源库存量仍将攀升

　　尽管有众多大鳄缺席,但是本届房博会的可售房源总量却高达19346套,创下近5年来之最。如果考虑到杭州楼市库存量已突破10万套大关并创下历史新高这一现实,那么本届房博会可售房源如此充裕,也就不足为奇了。

　　如果不出现大的市场变数,未来数月杭州楼市库存量还将不断创出新高。

　　需求乏力短期难以改变

　　杭州楼市库存量高企,很大程度上是因为市场需求乏力。杭州楼市今年3、4月份出现了一个高潮,此后一直萎靡不振,就连被寄予厚望的“金九”,最终也黯淡收场。而从目前的种种数据看来,“银十”也已基本落空。

　　截至10月22日,杭州主城区(包含余杭、萧山)共成交新建商品房6467套,日均成交294套,而8、9两个月日均成交分别为237套、247套,并没有出现大幅反弹。由于房博会的透支效应,10月份的最后一周需求爆发的可能性微乎其微。

　　本届房博会的统计数据,似乎也显得很不妙。4天共成交124套,创下2005年以来房博会新低。本届房博会可售房源总量近5年来之最,打出惊爆价的楼盘也不少,按理说成交量不会低,可是最终出炉的成交量却让人大跌眼镜。“一高一低”,已将杭州楼市需求乏力的疲态显露无疑。

　　如果调控政策不出现大的变化,四季度的最后两个月,市场需求将会延续目前的这种态势。这样的市场基本面,为库存量再创新高提供了可能。

　　后续供应量仍持续增加

　　本届房博会除了可售房源总量多之外,全新亮相的楼盘也高达30个。新盘数量众多其实也并非偶然,而是楼市后续房源充足这一现状的真实表现。

　　这些全新亮相的楼盘,大多数将会在今年底之前开盘,有的选择本月底或11月初就会入市。这些楼盘陆续推出房源之后,将会导致市场去化速度赶不上新增速度,从而直接抬高近期楼市的库存量。

　　而如果把今年杭州土地供应量考虑进去,那么明年杭州楼市的可售房源总量还将会不断攀升。今年1-9月,杭州主城区(包含余杭、萧山)土地出让金额突破1000亿元,接近前三年的总和,成交总面积607万平方米,已经比去年全年还高出138万平方米。更何况,今年年底之前杭州还将有多宗土地出让。

　　由于楼市开发节奏已经明显加快,今年楼市的供应主角是去年的拿地项目,而明年楼市的供应主角也一定是今年的拿地项目。从土地出让数据上看,明年杭州楼市的可售房源供应量,相比今年还会大大增加,一定时期内楼市库存量将呈单边上扬趋势。

　　新上市房源月均增2000套

　　库存量是反映楼市销售状况的一个重要指标。库存量增加,意味着销售不畅,竞争压力加剧。

　　去年下半年杭州楼市库存量不断下降,但是到了今年这一趋势出现了逆转。年初,杭州主城区(包含余杭、萧山)可售商品房总量8.3万套左右,截至昨天库存量突破10.3万套,平均每个月新增2000套左右。

　　杭州楼市库存量在9月底突破10万套大关,创下历史新高。本月,库存量继续增加,库存记录也在被不断刷新。历史统计数据显示,2010年9月底杭州楼市库存量仅3.2万套,可见当前杭州楼市的库存量已经到了非常高的水平。

　　10.3万套的库存量,这对杭州楼市意味着什么?市场行情最为火爆的2009年,杭州主城区(包含余杭、萧山)新建商品房成交总量也仅10.9万套。也就是说即便2009年的行情重现,消化掉目前的库存量也至少需要11个月。如果以2012年的销售速度(全年成交85436套),消化现有库存至少需要14.5个月。而如果按照上个月的销售速度,消化现有库存量需要16个月。

　　2009年底杭州楼市一度出现“房荒”现象,但从目前杭州楼市的库存量以及销售现状来看,区域性或者结构性的“房荒”有可能会再现,但是全局性的“房荒”几乎没有可能。10.3万套的库存量不会是历史最高记录。到明年上半年,库存量突破11万套、12万套,也是完全有可能的。