9月北上广深房价同比涨幅破20%

　　在房地产传统的“金九银十”销售旺季,全国各主要城市的房价再次普涨。国家统计局昨天发布的数据显示,9月全国70个大中城市中,仅温州一地新建商品住宅销售价格较去年同期出现下跌。北上广深四个一线城市新房涨幅持续飙升,新建商品住宅价格同比涨幅均超20%,北京高达20.6%的涨幅更是创下国家统计局发布房价数据以来的最高点。

　　□权威发布

　　仅温州房价同比下降

　　9月份,70个大中城市中,仅有温州一地新建商品住宅价格同比下降了1.8%,其余69个城市房价同比均上涨。上涨城市中,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格领涨全国,涨幅均超过20%;厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐等11个城市同比涨幅超过10%。

　　二手房方面,与去年同比,9月有68个城市房价上涨,仅海口和温州下降。北上广深四个一线城市中,仅广州同比涨幅收窄0.2个百分点,其余三地涨幅继续扩大,北京以17.8%的涨幅领涨全国。

　　从更能反映短期价格变动的环比数据看,房价上涨趋势未变。与上月相比,70个大中城市中,温州和桂林房价下降,海口、九江和唐山价格持平,其余65个城市价格上涨,上涨城市个数较8月减少一个。从涨幅看,最高涨幅为1.9%,较8月扩大0.2个百分点。值得注意的是,9月新房环比涨幅排名前十位的城市包括一线城市和部分二三线城市,其中泸州、岳阳、厦门等二三线城市涨幅显著,打破了长期由一线城市独占的局面。

　　□数据解读

　　◎上涨探因

　　多因素致9月房价上涨

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,9月房价上涨与“地王”不断爆出、地价凶猛上涨以及前期房价上涨累积有关,又受到刚需置业拉动、市场局部供不应求、房企资金宽松等诸多因素影响。

　　市场层面上,住宅土地有效供应与商品房供应偏紧,市场供求两端失衡,地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强;购房者层面上,消费者看好楼市,部分刚需与改善性需求的观望局面提前结束,入市买房意愿非常强烈;调控层面上,调控的持续性被打断,差异化调控政策调整已转向合理住房需求,房企资金面偏宽松,并无降价压力。

　　为何作为全国调控加码最严厉的城市,北上广深房价还能加速上涨?谢逸枫指出,一线城市高端资源集中,新增人口庞大,导致市场刚需非常旺盛。此外,一线城市土地供应与市场供应非常紧张,供求不平衡,近期品牌房企重回一线城市抢夺土地,也推高了房价上涨预期。谢逸枫表示,一线城市购买力超强,经济发展迅猛,为房价的上涨起到了支撑作用,“只要未改变供求关系,随着地价持续上涨、市场需求不断增加,一线城市房价还将继续上涨。”

　　◎后市走势

　　“银十”房价将再度爆发

　　北京市中原地产市场研究部总监张大伟指出,9月40个重点城市新建住宅销售面积为2279万平方米,环比8月回升5.8%,“金九”效应明显。房企销售任务完成得非常好,在今年最后几个月将开始追求高利润,很可能会惜售。此外,各地频现的“地王”将强化开发商的市场定价权,购房者很可能会恐慌性入市,“银十”房价可能再度爆发。

　　在上海易居房地产研究

　　院分析师郑红玉看来,由于政策面基本平稳,预计四季度房价仍会上涨,“虽然即将召开的十八届三中全会可能会出台房地产长效调控机制,但短期仍难以改变房价上涨的态势”。

　　◎政策预期

　　四季度或成政策窗口期

　　在新建住宅价格方面,9月份同比上涨超过10%的城市已经达到了15个,在张大伟看来,这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。此外,还有24个城市涨幅在8%到10%之间,这些城市完成年度调控任务的难度也都非常大。

　　张大伟告诉记者,9月份一些城市房价同比涨幅超过20%,为国家统计局发布房价数据以来首次出现,市场已经到了必须出台调控长效机制的时刻。鉴于十八届三中全会在四季度召开,预计四季度可能成为政策窗口期,房产税有望扩容。此外,虽然“银十”量价上涨已成为定局,但部分城市为了完成房价调控目标,可能会在四季度出台部分微调政策或其他长效机制,以抑制房价涨幅。

　　谢逸枫也认为,目前一二线城市房价下行动力不足,楼市必须新增猛药。若四季度中央与地方政府无后续调控政策跟进,房价会持续上涨到2014年,而在“稳增长”的基调及城镇化影响下,一二线城市楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮,加大今后调控难度。当前一线城市和部分二三线城市房价“失控”、地王爆发、房价与地价互助式上涨的现象将成为住建部、国土部、央行关注的重点,不排除会出台新的调控措施。

　　□北京落点

　　北京市住建委:

　　年内推2万套自住型商品房

　　北京市9月份新建商品房价格同比、环比涨幅均较上月扩大。其中,新房价格同比上涨20.6%,较8月增加1.3个百分点;环比涨幅达1.2%,较8月扩大0.1个百分点。

　　为何北京房价涨幅表现突出?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,发展中国家的很多资源都向首都、向大城市集聚,所以导致首都或第一大城市的房价水平远远高于其他城市。北京领涨与我国国情、经济社会制度有关,这种现象还会持续。

　　“大城市的集聚效应使得北京市房价在上涨的时候涨幅大,下跌的时候跌幅也大。”张大伟表示,北京楼市数据领涨全国的背后是“金九”成交量增长产生的巨大支撑力,9月份北京新房市场成交量达到13279套,创下4年来“金九”成交量的最高值。

　　>>应对

　　增加自住型商品房供应

　　“尽管从同比看房价涨幅较高,但随着房价环比涨幅持续回落,加上去年9月份开始北京市加大土地供应,企业也加快了开工进度,住房库存将得到补充。”北京市住建委相关负责人指出,“今年二、三季度北京市新开工面积同比分别增加76%和63%。一般新开工一至两个季度后可形成住房供应。”

　　面对居高不下的房价,北京市年内将推出的2万套自住型商品住房有望成为稳定房价的重要举措。记者昨天从北京市住建委了解到,除朝阳、海淀等地已有的3宗“限房价、竞地价”地块出让外,市政府还明确表示年内土地供应将以自住型住房项目为主,近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地。自住型商品房的房价在1万元-2.2万元/平方米之间,年底前将形成2万套左右的供应量。明年自住型商品住房的供应还将进一步增加,计划推出5万套左右,并且在土地供应计划中单列,优先供地,确保供应,着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善性需求和夹心层家庭。

　　据介绍,自住型商品住房政策将于近日发布。此类住房面向全市符合限购条件的家庭,其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买;价格比周边商品住房低30%左右;套型以90平方米以下为主,购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

　　根据中原地产统计,最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅平均在8万套左右,如果供应5万套自住型商品房,相当于占市场成交量的近60%都将是限制价格的商品房。张大伟认为,如果明年5万套自住型商品住房的计划能够成为现实,整体市场结构将出现质变。