北京楼市库存跌至年内最低点 明年二季度有望缓解

　　从年初8万套的库存量到现在的不足6万套，北京楼市旋即陷入一场“库存危机”。

　　截至昨日（10月22日）下午5时，《每日经济新闻》记者查询北京市住建委网站了解到，目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套，这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来，连续下滑的第14天。

　　虽然还未触及历史最低点，但在供需矛盾一直紧张的北京，这足以成为一个“杀伤力”极强的数字。

　　库存总量不足6万套

　　不足6万套的库存意味着什么？

　　据链家地产市场研究部统计，10月第三周（10月13日~19日），新建商品住宅（含保障房）成交2564套，环比上涨10.0%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1795套，环比上涨13.4%。对于纯商品住宅不足2000套的成交水平，在链家地产市场研究部张旭看来，这一数据低于9月份周均水平，但受制于供应不足，未来的周成交量都难以突破2000套。

　　如果按照这一数据来看，大约6万套的库存总量可以用来消化的周期也的确仅有半年左右。

　　“没有这么夸张，库存是一个动态数据，有消化也有供应，库存在8万~10万套是一个合理水平，楼市的表现也会相对稳定。”亚豪机构市场研究总监郭毅认为。

　　“目前库存严峻的另一个原因是二手房的成交被遏制。”阳光100集团常务副总裁范小冲告诉记者。

　　二手房市场究竟有多大？以北京为例，2012年北京销售商品房1943.7万平方米，过去十年，北京住宅销售面积基本都处于1000万~2000万平方米，蓄积了足够大的二手房市场。记者登录了一家二手房交易网站，该网站显示，目前北京在售的二手房源共计564937套，即便排除掉一些无效或虚假房源，这一数字也远远大于新房市场的存量。

　　但现在，二手房市场并未有起到“缓解需求”的作用，反而因高额的税费将一部分刚需挤到了新房市场，加速了供需矛盾。

　　被库存推高的房价

　　“因为供求关系出现恶化，尽管政府层面说还有很大量的存量住房，但这些存量是不足以满足需求的。”去年底，华远地产董事长任志强在接受《每日经济新闻》记者采访时曾提到，存量房在最高峰时大约维持在15万套左右。

　　而当时的库存量，在任志强看来仅够消化3个月，这也是他之所以会说“明年3月房价会暴涨”的主要依据。

　　最新统计数据显示，今年9月，一线城市的价格涨幅较高，北上广深四个城市的新建商品住宅价格同比上涨分别为20.6%，20.4%，20.2%，与20.1%，均为首次超过20%。

　　“本轮房价上涨，主要是受人口年龄分布以及人口流动影响，使得尽管在政策调控下，新增的刚性需求以及改善性需求仍比较旺盛，预计将持续几年。”住建部政策研究中心主任秦虹近日公开表示。

　　一边是逐渐减少的库存数据，一边是不断壮大的日光盘队伍，看似毫无交集的两条趋势线，实际上都是因为“需求”产生了不同的影响。

　　“现在的库存是一个低点，主要是由于大家对于房价上涨的预期空前，除了之前因限购政策压抑了很久的需求，还有一部分对于未来会持续涨价的恐惧叠加的需求。”在范小冲看来，“供求矛盾”之下带来的结果便是房价预期的不断推高。

　　刚刚过去的周末，北京连开四盘，其中位于亦庄的珠江四季悦城项目更是将开盘现场搬到了北京工业大学奥运馆。10月20日，足足可以容纳5400人的工大奥运馆上座率接近100%，据了解，当日有超过5000名购房者前来选房，项目当期推出的1200套房源被“抢购一空”。

　　从当前的市场成交来看，市场热度依然不减。北京市建委网站显示，于10月2日入市的中加荣园，推出412套房源，目前仅剩29套房源可售；9月29日入市的华润九里，推出91套房源，目前仅剩3套可售；9月28入市的乐汇家园，推出的4、8、9号楼中仅剩4套房源可售。

　　据记者了解，11月北京预计入市的楼盘仅16个。亚豪机构副总经理高姗表示，从今年剩下的两个多月情况来看，市场供应短缺的态势仍将延续，并且由于前期入市项目的热销，使得大量房企相继完成全年销售计划，最后两月逐渐进入年终盘点阶段，项目入市积极性将进一步回落。

　　供需矛盾或明年缓解

　　北京市统计局10月21日发布的前三季度房地产市场运行情况数据显示，今年1~9月，北京商品房新开工面积为2464万平方米，同比增长10.5%，其中住宅新开工面积为1248万平方米，同比增长12.2%，涨幅较1~8月扩大13.3个百分点，是5个月以来首次转正。

　　“已开工的施工面积超过5000万平方米。按照套均100平方米测算，潜在供应量也在30万套。如果按照去年9.6万套的年销售量来算，足够再卖3年。”北京市房协秘书长陈志表示。

　　“今年以来，市场严重供需倒挂的现象，使得项目价格出现一路上涨的局面，这一局面也将延续到年底甚至明年初。从明年二季度开始，随着今年大量出让土地的逐渐集中入市，价格上涨的幅度也会逐渐放缓。”高珊说道。

　　对此，郭毅告诉记者，目前一些项目为了规避限购政策，大多计划开发至现房后再推向市场，“限价令”的存在客观上造成了期房供应的减少，“初步估算，上半年北京市场受到 ‘限价令’影响的项目至少有40~60个。”但在其看来，在接下来的四季度供求矛盾未必会激化，“一是传闻三中全会将明确下一步的调控方向，其次，北京房价目前已经到达高位，这两点都会一定程度上减少购房需求。”