业内人士认为：北京可售商品住宅库存已跌破警戒线

　　中原地产市场研究部10日发布报告,据北京房地产交易管理网数据统计,10月9日,北京可售商品房住宅库存已从年初的80038套下降至59921套,创年内库存新低。值得注意的是,这是库存数值首次跌破6万套。

　　业内人士认为,北京库存已跌破警戒红线,接下来的几月内,北京房地产市场受供需不均衡影响,房价上涨速度或再度加快。

　　北京房地产交易管理网数据显示:2013年10月9日,北京可售商品房住宅中,期房住宅库存31341套,现房住宅库存28580套,合计59921套,低于之前的年内低点2013年5月2日的60674套,创年内新低。

　　中原地产市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,由于近期新房供应不足,需求却在不断增加,促使北京新房库存量不断减少。“以北京月均10000套计算,59921套的消化周期已不足6个月。”

　　CR IC研究中心研究员杨晨青表示,城市可售商品住宅消化周期12月为正常周期,而6个月则为警戒红线,少于6个月,则供求关系失衡明显。现阶段一线城市的库存消化周期均已逼近半年红线,北京甚至已跌破警戒红线。更值得注意的是,北京9月新增供应60万方左右,但成交却高达138万方,成交缺口越来越大。

　　“从北京以往库存与市场关系看来,库存8万套是供求均衡点,若高于8万套,说明供大于求,房价会滞涨甚至下跌,但低于8万套时,房价会上涨明显。而仅不足6万套的库存,可能会影响十月市场成交量,但供求矛盾激烈,房价上涨速度或再度加快。”张大伟说。

　　的确,2013年以来房价上涨明显,一线城市新建商品住宅同比上涨近两成。统计局数据显示,8月份,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间,上涨之势突出。

　　“一方面,土地价格上涨加大房价上涨预期,因此,在地方政府限价的背景下,对于掌握定价权的开发商来说,放缓入市节奏成为主流。”张大伟表示。

　　CRIC研究中心数据显示,2013年1至8月,全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期,广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%。

　　而土地市场热度一路飙升,一线城市中心城区地块集中入市推高地价。以一线城市1至8月商品房用地成交为例,广州土地成交金额达503亿元,同比上涨678%,平均楼面价4878元,同比上涨113%;北京土地成交额达982亿元,同比上涨352%,平均楼面价同比上涨64%;上海成交额达1060亿元,同比上涨297%,楼面价同比上涨60%;深圳成交额280亿元,同比上涨411%,楼面价同比上涨184%。

　　“除地价上涨给予房价上涨的高预期外,随着年内以来大量项目的入市热销,大部分房企已近完成全年销售计划。房企销售任务完成理想,使房企没有加速推盘意愿,这也是加深供求矛盾,推高房价的一大推手。”张大伟说。

　　据链家地产市场研究部统计,万科、保利等17家房企9月销售额合计738.7亿元,环比上涨14.2%,同比增幅达32.6%。以此计算,上述17家房企2013年1至9月合计销售5635亿元,同比增长30.8%,对有销售目标的房企监测显示,前三季度全年目标完成率已经达到76.9%。

　　“增加供应是缓解供求矛盾的唯一良药,北京市也注意到这点。”张大伟指出,从目前整体市场走势看,年内北京的库存减少状态很难得到缓解,银十量价上涨几成定局,但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量,以及其它可能出台的长效机制或有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

　　张大伟说,国庆前后,北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地,总出让土地面积高达188.9万平方米,在已经挂出出让的总土地中,住宅类的地块高达15宗,合计面积达到了230万平方米。

　　“因此,叠加已经出让的土地814万平方米,预计北京住宅类土地出让可能突破1400万平方米。”他表示,北京库存明显缓解将出现在2014年上半年。供应明显增加将缓解现在市场的供需矛盾,而限价房的大量供应,一旦到明年初形成入市,也将对整体市场带来非常大的影响。