寒冷的冬天到三亚去看海,凉爽的秋季在北京赏红叶,天南海北的养老社区可以“候鸟式”居住;在这样的养老社区里,一切设施均为老人精心打造且自成体系,求学、娱乐、运动、就医,老人的绝大部分需求在社区里就能得到满足。
这是泰康人寿董事长陈东升为客户描摹的一幅养老图,它不仅打动了很多高端客户,也打动了泰康自己的员工林华(化名)。
林华是泰康人寿绍兴分公司的一位业务员,前不久他刚刚为自己买了一份养老险,交费期十年,总共要交200万元保费。他买这份保险,看中的是与之相挂钩的养老社区居住权。“我们公司正在造一个高端的养老社区,我买了保险后,我父母可以享有优先居住权。以后我自己老了,也能去住。”
泰康人寿这个号称“高端大气上档次”的养老社区预计要到2015年才能入住,其在北京和上海打造的体验馆已经亮相。
不过,首个由保险公司建造的养老社区已经在武汉亮相,据称本月将投入运营并对外销售。这家捷足先登的保险公司,目前正在全国各地物色造养老社区的地皮,其中一个地点就是杭州。
毫无疑问,养老地产的蛋糕很大,各路机构早已虎视眈眈。如今,“财大气粗”的保险公司也要进军养老地产了。这场资本逐利的争夺,能否为养老市场打开一片新的天地?
保险公司大手笔建养老社区
对养老社区感兴趣的保险公司不在少数。
无疑,泰康人寿是第一个吃螃蟹的。早在2007年,在参加一场朋友的婚礼时,泰康人寿的董事长陈东升忽然就冒出了这么一个念头:等这对新人垂垂老矣,谁来保障他们的幸福?
试水养老产业的构思就此出现。当年,陈东升率团队赴日考察,第二年就率先申请试点。2009年11月泰康人寿首个获得保监会试点资格。随后,保险行业第一个养老实体泰康之家投资有限公司设立,斥资40亿元大手笔拿下北京昌平的2000亩地块,正式开始了高端养老社区的运作,并在上海等其他城市落子布局。
泰康人寿此举引来众多效仿者。据统计,到2012年底,保险系企业在养老地产领域的投资已超500亿元。
去年6月,新华人寿宣布正式启动旗下养老社区项目,成为保险业内第二家正式启动养老社区投资项目的险企。
中国人寿也开始规划构建养老社区“一南一北”的格局,其在河北廊坊拿地超万亩,计划总投资约100亿元,而南部则有可能落户海南。
去年9月,平安集团正式启动养老社区战略,其首个项目在浙江桐乡市启动,计划投资170亿元。业内人士告诉记者,平安在桐乡拿的这块地,此前有另一家保险公司看中,也是准备开发养老社区。
除了泰康人寿已经建成的体验馆,上述其他保险公司的养老社区均尚在规划建设阶段。而另一家保险公司合众人寿,起步虽晚却提前建成了首期养老社区,并准备于本月投入运营。据悉,这个位于武汉的“合众健康谷”,项目总投资100亿元,占地800亩,2015年基本建成后将可以提供养老床位3万张。目前已建成的一期,有床位3000张。
卖保险产品还是投资地产?
保险公司热衷于开发养老社区,虽然始自泰康人寿陈东升的一个灵感,关键却在于保监会允许保险资金进入不动产。2010年保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。两个办法允许险企投资不动产,但对险资运用范围、险企资格条件、险资投资比例、风险控制等做出了规定,如险企不得直接从事房地产开发建设,投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%等等。
在上述两个办法出台后,保险资金正式获准进入养老地产。2011年保监会颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中,明确支持保险资金投资养老实体,并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策。
尽管保监会表明了支持的态度,但保险公司在全国各地大手笔拿地,依然被一些市场人士解读为打着养老产业的旗号进军地产业。有市场人士质疑,国内保险公司做的养老地产,重点在“地产”上,而不是“养老”。
“其实,保险公司想做养老产业,无非是看中了它的长期投资回报。”杭州一位资深保险人士分析,目前保险资金的投资渠道有限,养老地产的市场潜力巨大,相对于其他投资渠道而言,属于回报率较高且风险较低的对象,与保险资金的投资需求相匹配。而且,保险资金的运作期很长,与养老地产这类周期长的项目也较为匹配。
保险公司更为看重的是,老人养老不受经济周期波动的影响,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
记者了解到,目前各大保险公司的养老社区都是与特定的养老险产品相挂钩,购买一定金额的养老险产品就可以获得入住权。如泰康人寿特别设计了一款“幸福有约终身养老计划”,凡购买该产品累计保费达到200万元的,客户及其父母,享有保证入住或优先入住的权利。据悉,目前这款保险已经卖出不少,也有客户已经预约了2015年入住泰康之家·燕园,预约客户主要来自金融人士、企业家等高知、高管群体。此外,也有泰康人寿内部的精英人士自购。
前不久,合众人寿刚推出了两款养老险产品与养老社区对接,分别是“乐享优年生活年金保险”和“颐享优年生活年金保险”。该公司的入住门槛相对要低很多,一般来说,累计交保费四五十万元就能获得养老社区的入住权。
这些保险产品与养老社区的挂钩方式是这样的:养老产品到期后,可以选择领取养老金,也可以选择入住养老社区。对投保的客户而言,等于多了一项提前锁定床位的增值服务。
养老,不是一家公司能做的事
养老社区的理念出自美国。目前在美国亚利桑那州有美国最为成熟的商业养老社区——太阳城。美国太阳城是全美新型养老社区典范,也是国内各大保险公司组团考察的社区。
2002年,北京顺义区最早推出了国内专门面向老年人的房地产项目——北京国际太阳城,这也是我国养老社区的最早实践者。
而泰康人寿、合众人寿等打造的养老社区,或多或少模仿了美国的养老社区模式。“我们的养老社区,雇员以中国人为主,但高层管理团队基本是美国人。”合众人寿浙江省分公司有关人士告诉记者。
如果说保险公司是养老产业中的生力军,那么房产开发商对养老产业的青睐由来已久。以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星为代表,目前大大小小已有20余家房企涉足养老地产。
今年8月,绿城乌镇雅园学院式养老产品在杭推出,结果在4-5天时间里,该批房源销售一空。另一房产大佬万科则在良渚文化村精心打造着另一片养老天地。不少保险公司也在跟房产开发商频频接触,寻求双赢的合作模式。
“我们跟好几家保险公司谈过,但是还没有成型的合作模式。有一点是明确的,养老社区不是一家企业一个行业能独力做好的。我们需要整合各方面的资源来合力做这件事,比如医疗资源、再教育资源等等。”杭州一位负责养老地产项目的人士说,拿到了好的地块不代表能造出好的房子,能造出好的房子也不代表能成功经营一个养老社区。养老社区的路还很长,我们才刚刚起步。
浙江省社会科学院调研中心主任杨建华教授认为,民间资本和机构资本进入养老领域,在法律允许的范围内值得鼓励。保险业涉足养老社区实际上也是一种民间资本的投资,尽管其目的还是为了盈利,通过法律明确规范,保证保险业能获得合理的受益也是对养老社区健康发展的保证。不过,他提醒,养老社区这一项目的投资金额大,收益周期长。作为投资者,在投资前需要有一定的心理准备。 记者 朱雪利 实习生 徐安洁
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