一段时间以来,有关个人住房房产税(以下简称“房产税”)试点扩容的消息不时见诸报端和网络媒体,各方舆论将房产税视为楼市调控的“最后一根稻草”,纷纷期待开征房产税,以期立竿见影地抑制居高不下的房价。对此,记者来到最早开展房产税试点工作的重庆,一些业内人士和专家在接受记者采访时表示,开征房产税是一个复杂的系统工程,在很多方面还缺乏实践和认识,他们建议,要将扩容和开征前的基础工作做好、做实。房产税扩容乃至将来正式开征,须遵循一个重要原则,那就是征收范围不宜过宽,税率不宜过高,要循序渐进,把握好节奏。
政策效应初显约束高端住房消费
2011年1月28日起,重庆市按照国务院部署,以完善税制、调节分 配 、 引 导 消 费 、 便 于 操 作 为 原则,制定了房产税改革试点方案,在主城区对独栋住房、新购住房价格超过上两年商品住房均价两倍的住房,市外在重庆市“无户籍、无企业、无工作”人员所购第二套及以上的住房,开征房产税。
房产税试点工作开展三年来,“政策约束”效果明显。一是遏制了高档住房带动房价上涨的趋势。试点以来,主城区高档住房成交建筑面积均价持续下降,年均降幅在6%左右。二是调节了商品住房供需结构。开征房产税,增加了应税住房购买者的持有成本,一定程度上抑制炒作心理,引导市民合理住房消费,促进商品住房供求关系理性回归。
此外,房产税有利于调节收入分配。重庆市规定,房产税收入全部用于公租房建设,实现了“高端有约束”与“低端有保障”的有效衔接。据了解,房产税收入每年在一亿元左右。
房价居高不下期待房产税扩容
近 年 来 , 针 对 不 断 飙 升 的 房价,国家连续出台了一系列调控措施,措施不可谓不全,力度不可谓不大,但房价上涨的态势总体上没有得到遏制。
国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据显示,与7月份相比,70个大中城市中,价格下降的城市仅有两个,上涨的城市有66个。同比来看,70个大中城市中,价格下降的城市仅有1个,上涨的城市却有69个。
8月份,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间,天津等31个二线城市同比上涨在7%至10%之间,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。
应当看到,在当下投资渠道较窄的情况下,许多购房者都将房地产视为投资品,一方面他们对房价预期是上涨,另一方面也不希望房价下跌。
房产税一直被看成是楼市调控的一大利器,是根治炒房的“杀手锏”。
“ 鉴 于 房 地 产 调 控 的 严 峻 形势,中央政府有必要再选择一些大中城市开展房产税试点。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛表示,从完善我国地方税收体系来看,房产税改革是有必要的;开征房产税,有利于缩小贫富差距。更为重要的是,征收房产税可以增加地方财政收入,使地方政府减少对土地财政的依赖。
房产税不能冲抵土地出让金
很多人认为,目前,购房者在购 买 商 品 房 时 已 缴 纳 了 土 地 出 让金,征房产税是否涉及重复收费?
对此,长期从事房地产问题研究的重庆工商大学校长杨继税认为,房产税是国家作为社会管理者收取的一种税,而土地出让金则是国家作为土地所有者将国有土地使用权在一定年期让渡给土地使用者而收取地租的资本化。税收具有无偿性、强制和固定性。税收没有交换的对价,不可能讨价还价。土地出让金是获得一定年期土地使用权的对价,它是一种市场配置资源的交易费用,而且土地出让金的标准不仅是千差万别的,而且是波动的。
显然,房产税与土地出让金不能混为一谈。二者的性质不同,征税与收费的范围、时限、条件等都不一样,因此房产税的征收不能冲抵土地出让金。世界上实行土地国有、地区所有的国家或地区,政府对国有或地区所有的土地出租、出让既收取租金或出让金,也征收房地产税,两者并行不悖。例如,我国香港特区政府对让渡地区土地使用权时,既要收取批租的租金(出让金),又要征收具有房产税性质的差饷。
客观认识和稳妥推进房产税
一些业内人士和专家在接受记者采访时表示,开征房产税是一个复杂的系统工程,在很多方面还缺乏实践和认识,须将扩容和开征前的基础工作做好、做实,对其有个全面客观的认识。
首先,房产税不是遏制房价过快上涨的“最后一根稻草”。开征房产税,将“流转环节”的收费变为“保有环节”的收税,增加了房地产调控的杠杆与手段,有助于遏制房地产市场的投资投机行为。但是,应当看到,当前楼市深层次的问题尚未得到根本解决,不能指望房产税一出,房地产市场中的各种问题就能迎刃而解,房价就能降下来。解决房地产问题的关键还在于建 立 楼 市 调 控 的 长 效 机 制 , 从 土地 、 税 收 、 信 贷 等 各 个 方 面 打 好“组合拳”。同时,要加快推进保障性住房建设,从根本上遏制投机炒房,促使房地产市场理性回归。
其次,房产税扩容乃至将来正式开征,须遵循一个重要原则,那就是征收范围不宜过宽,税率也不宜 过 高 , 要 循 序 渐 进 , 把 握 好 节奏。
从重庆的试点来看,纳入房产税征税对象的主要是独栋商品住宅和新购高档住房。这类住房具备占有土地等公共资源多、价位高,高端住房消费特征明显,因而有必要首批纳入。但是,从房产税的性质和国外征收情况看,房产税作为个人住房持有环节的税收,个人住房无论面积、价值,也无论何时以购置、继承、修建等方式取得,都应是普遍意义上的征税对象。因此,随着房产税试点的步伐,以及房地产市场发展、居民经济承受能力的增强等,在适当的时机应考虑扩大房产税的征收范围。比如,将多套或超大面积的住房纳入房产税的征收范围、逐步将非主城区的个人住房也纳入房产税的征收范围。
重庆的房产税税率采取0.5%、1%、1.2%分档差别税率。主要考虑:按交易总价分档,相应提高税率,房屋价值越高,税负也相应提高,有利于调节收入分配,调整住房供给结构,促进土地集约利用。国际上大多数国家的房产税都采用了比例税率,税率一般在0.5-3%之间。尤其在房产税改革试点初期,其税率不宜过高,应该让居民有一个适应和逐步增加经济承受力的过程。
第三,开征房产税,一些基础性的工作须进一步完善。如,房产价值评估问题。根据国外经验,房产税征收是以房产价值为依据征收的,需要对房价进行评估,确定房产的地段、位置,核算出所属位置的税率标准。但在国内,房产价值的确定存在难度,一方面目前我国相关法律法规不够健全,评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求,另一方面各地城镇化进程迅猛,交通变更以及城市功能调整加快,导致房产和地产的价值评估可变性强,难以做到公平、公正,获得广大房产持有者认可。如果不能对房产的价值进行有效评估,将难以确定基、税率。
再比如,信息障碍。由于全国房产数据没有联网,投机资金从政策执行较严的一线城市向二、三线城市泛滥,从高端住宅市场流向中低端市场,导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。因此,建立全国性互联互通的个人住房信息系统,是征收房产税的基础。
此外,开征房产税还要破解一些法律障碍。当前,要对房地产领域已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理,防止出现“法律打架”的现象,影响征收的权威性。同时,制定完善的房产税征收方面的法律法规,为房产税改革顺利推进提供法律保障。
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