“以房养老”是个大忽悠

　　现在热议的“以房养老”就是把房产抵押给银行,银行每个月给你一定数额的钱养老。

　　倒按揭实际上是房产抵押贷款的另一种形式,就是抵押来的贷款是以每个月的方式付给你。有种说法称在国际上这个很普及。现实是:在国际上有这个产品,但是很少有人问津,因为很不合算,而且很有风险。

　　住宅有两种:一种是公寓楼房,一种是独栋住宅,也就是别墅。在国外,公寓也罢别墅也罢,土地一般都是永久所有权。(偶尔也有租别人的土地盖的住宅,叫借地权。)买房子的时候,房价是:土地价+房屋建筑价。

　　公寓房因为每户所占的土地很少,基本上是房屋价,土地价占比很少。别墅占的土地多,地价占比很大。

　　国际上倒按揭的条件:土地所有权的独栋住宅。公寓房不行。评估价是土地评估价,不包括房屋建筑。借地权是被排除的,不在此列。倒按揭一般是:土地评估价的50%至70%,建筑物不算的。

　　比如你买的别墅,土地值100万,房子值100万。倒按揭时,只算土地价,土地评估价一般比买入时低,因为卖给你时是加了利润的。假定土地评估价80万,银行给你60%,那就是总额48万的倒按揭。而且,土地价48万元- 倒按揭利息 = 你实际能拿到的钱。

　　利息简单估算:如果存款利率是4%,贷款利率是6%,那你的倒按揭就是付利差2%。48万20年,利息大约10万。20年实际领取38万,平均每月不到1600元。

　　到倒按揭结束时,连房子带土地都归银行,所以很不合算。

　　风险是:到时候你这个老人还活着的话,那这个房子和土地都已经不是你的了,倒按揭也结束了。要么这个房子租给你,要么你搬走……至于你靠什么生活,那是你的事。

　　为什么银行不认建筑物?

　　房子作为住宅,只要它不倒,你可以住一百年两百年都可以。但是作为资产,现在在国内跟国际上一样,建筑物最多只认35年左右。

　　现实是国外30年的二手房能办按揭,只是按揭期限只能5年。中国实际二手房房龄超过20年就很难办按揭。

　　倒按揭不认建筑物,因为等倒按揭结束,也就是银行拿到它时,基本上就没有资产价值了。

　　倒按揭不认公寓房的土地,因为土地是按比例摊给房主的,银行无法对某一户土地有处置权。

　　另一方面,楼房的土地每户根本就摊不上几平方,想养老,杯水车薪。

　　所以可以看出:

　　中国房屋上的土地没有所有权,建筑物不在评估范围内,已经出局了。就算中国的银行宽大为怀,把借地权当成所有权,也只有别墅有可能。但住别墅的老人会靠它养老吗?

　　退一百步热议一下:

　　中国城市99%的人都是住公寓房的,别墅人口微乎其微,中国的银行有没有可能认建筑物?

　　倒按揭是你养老后的旧房子,等你上西天去了,房子归银行。收回来的是快塌了的拆迁房,银行是收破烂的?还都收些老破楼里的送终房?就算收个快塌了的送终房,那老伴儿还活着那,咋办?

　　还有,如果银行给你“养老金”付清了,你俩到时都没死咋办?银行还把你俩赶出去流浪街头?跟你老两口双方的子女吵架打架?上法庭?万一子女是跟父母同住呢?世世代代纠缠下去。

　　就算银行再犯傻,也不会做这烂瓦块买卖。

　　结论:“以房养老”根本不可能!