日前,国务院调研组一行抵达温州调研,最近广受舆论关注的“温州万套房贷断供”现象,成为调研的一部分。此前媒体报道称温州有上万套“断供房”,而又有媒体报道称,官方“弃房”数据仅15例。
温州有多少断供房,难以有统一说法。国务院调研温州楼市,将为决策层提供现实性的信息支持,从而为政策制定更有针对性,从当前来看,防范金融危机可能是最重要的任务。因为美国次贷危机的爆发直接诱因就是大量的断供房出现,从而冲击了整个银行体系,造成了震惊世界的大危机。
从发生机制来看,2000年美国互联网泡沫破裂,政府抓住了住房,作为支撑美国经济走向复苏工具,由于利率低,在资本力量和美国梦的支持下,美国的次级抵押贷款市场滚雪球一样的扩大。然而,天下无一直上涨的市场,随着市场降温和实际短期利率的提高,次贷还款利率也步步高升,购房者的还贷负担大为加重,这导致了不少买房者还款日益艰辛,不愿做房奴的美国人就有了断供的行动。更重要的是,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难,大批次贷的借款人不能按期偿还贷款,将房产抛给银行,银行收回房屋卖不到高价,因而大面积亏损。
断供房是否是房地产市场崩溃的重要标志?温州断供房出现,是否具有警示意义呢?相信这些都是管理层关注的焦点。当然,中国房地产市场断供对于银行系统的传递风险,很可能与美国不同,原因在于,中国商业银行基本上都是国有的,便于控制,但是,一旦触及另外两个机制,可能就会爆发中国式次贷危机。一个是大量的理财产品最终流向了基建和房地产项目,如果房价上涨遇阻,可能就会爆发大规模的民间借贷市场的危机,而民间借贷市场大量资金来源事实上是信贷资金,另外一个机制是如果土地市场遇冷,会让政府的重要抵押物土地贬值,从而导致地方债务危机,暴露银行风险。这个危机随着土地市场升温和房产市场暴热,暂时躲过去了,但并没有解决,而是集聚起来,酝酿更大危机。
从表象来说,温州房地产危机在于资金链危机,从实际上来说,其根本原因在于实体企业盈利能力大幅度下降。大量的资本游离出实业,介入了房地产领域,但是,随着价格攀升,越来越多的资本感到了力不从心,因为投机总是要以刚需为基础,如果价格高到刚需竭尽全力还是买不起,投机也就是失去了意义,从有效投机需求慢慢变成了无效投机需求。需要指出的是,危机是市场调节机制,并不可怕,可怕的是当我们遇到危机,由于信息传递的失误甚至有意误报,从而误导了政策制定者,让危机人为放大。
温州房地产危机的存在,为中国房地产市场大面积暴涨提供了掩护。很多人拿温州楼市说事,实际上为政策执行上的松动提供了绝佳理由,正是在这种理由下,很多城市没有有效应对房地产市场暴涨,从而将中国楼市架在了火炉上烧烤。可以说,随着全国楼市爆发性的反弹,中国房地产政策已经失去了弹性。
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