中铁建高价摘得海淀科技园地块 被指存开发风险

　　昨天，北京土地市场在沉寂了近半个月以后，再现土地集中成交。其中，海淀区环保科技园地块和门头沟F3其它类多功能地块以挂牌形式出让，丰台丽泽金融商务区金融用地招标出让，北京一天内再获土地出让金超50亿元。

　　三宗地中，今年第二块以“限房价、竞地价”方式出让的海淀区环保科技园地块成为关注的焦点，最终被中国铁建以18.1亿元的价格竞得，其楼面价已经接近19000元/平米限售价格，也被业内认为价格偏高，恐存在开发风险。

　　中铁建获北京第二块“限房价、竞地价”宗地

　　楼面价过高被指存在开发风险

　　昨天下午，北京土地市场再度迎来一轮土地成交热潮。中新网房产频道从北京土地整理储备中心网站看到，海淀区环保科技园地块和门头沟F3其它类多功能地块以挂牌形式成功出让。其中，海淀区环保科技园地块是以“限房价、竞地价”方式出让的宗地，经过100多轮的现场竞价，最终被中国铁建以18.1亿元的价格竞得，楼面价为18562元/平米，溢价率高达88.5%。

　　据了解，继9月4日，恒大地产竞得北京朝阳区豆各庄乡地块后，海淀区环保科技园地块为今年北京第二块以“限房价、竞地价”方式出让的宗地。记者从该地块出让公告中看到：“本次出让宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为19000元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。”

　　值得注意的是，18562元/平米的楼面价格已基本追平限售价格，为此，业内多认为该地或无法盈利，甚至会亏本。亚豪机构市场总监郭毅在接受中新网房产频道采访时称：“这块地已经不能用常理去推断了。”郭毅说：“海淀区环保科技园地块的住宅部分收不抵支已成定局，开发商能否获利，取决于该宗地块的公建面积，公建部分可以开发成商住办公的小户型面向市场销售。”

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为：“1.9万元仅仅针对住宅部分限价，而该地块其他商业及综合的部分不受价格限制，一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果后续开发运作好的话，就能保障整体项目实现盈亏平衡。但无论如何，该地块溢价88.54%确实有些偏高，企业开发后续风险较大。”

　　另据郭毅介绍：“目前同区域内在售项目仅有正源?尚峰尚水一个，该项目叠拼产品定价36000元/平米。由此可见，在当前海淀区在售项目不足、市场供不应求的背景下，如果海淀区环保科技园地块的公建部分规划为小户型的商住产品，定价在30000元/平米上下也能被市场接受。据此测算，如果公建部分的规划建面占比超过50%，开发商在不改规划的前提下，才可能收支平衡，否则该项目必然亏损。”

　　北京今年土地交易额已超1100亿

　　国土部要求加大一线城市住宅用地供应力度

　　除了海淀区环保科技园地块，另一挂牌出让的地块——北京门头沟新城F3其它类多功能用地成交价格为133000元/平米，竞得方为北京锦华盛业装饰工程有限公司。同一时间，丰台区丽泽金融商务区商业金融用地招标出让结果公布，成交价格为192200万元，由北京长乾投资管理咨询有限公司和北京国际信托有限公司联合体竞得。

　　至此，北京一天内土地市场再次获得出让金50.62亿元。另据中原地产市场研究部提供的数据显示，今年年内北京土地交易额已经达到了1154.89亿元，预计年内整体土地成交将接近1400亿元。

　　今年以来，北京、上海、杭州等城市土地市场异常火爆，“地王”项目频出，部分区域甚至出现楼面价接近市场销售价的情况，被业内称为“面粉”贵过“面包”，也引发人们对房价再次上涨的担忧。

　　为此，在9月25日召开的部分地区和城市房地产管理和调控座谈会上，针对第二季度以来部分地区、部分城市出现高价地异常交易情况，国土资源部有关负责人表示，由于房企回笼资金较快，拉动土地需求，加剧优质地块争夺及一些地方忽视国土资源部关于均衡供地的要求等因素，导致出现个别异常交易现象。但据分析数据显示，全国地价整体上仍处于温和上涨态势。

　　同时，国土资源部明确要求，各地要根据实际情况稳定土地供应水平，特别是北京、上海、广州、深圳等一线热点城市，要比照前3-5年住宅用地平均供地量，持续加大住宅用地供应力度。