看空地价上涨 依然频繁拿地
9月18日,国家统计局公布了最新一期70大中城市房地产市场状况,房价的走势再次与土地市场的热度呈现出高度一致。北上广深之中,北京市环比上涨了1.1%,上海环比上涨了1.7%,广州上涨了1.7%,深圳上涨1.4%,上述4城市中,近期均有地王成交。
在这样的背景下,房地产开发企业的预期正在改变,由于预期未来房价上涨,包括孙宏斌在内的曾对土地市场看低的开发商也开始高价夺地。
而他们的预期,似乎代表着未来一定时间内中国房地产市场的走势。
“地王”盈亏账
“北京地价确实太不理性了,我不相信地价会一直这么涨下去。”在融创和绿城合作一周年的纪念活动上,孙宏斌这样对《中国经营报》记者表示。但是时隔一个月后,孙宏斌却在北京农展馆地块“快刀斩乱麻”,43.24亿元的“总代价”,让融创中国这次没有遇到对手。
这与融创(中国)在争夺亦庄地块的情况不无二致。在农展馆地块的争夺中,仅经过9次应价便结束了第一轮竞价,融创中国报价“触及”21亿元的价格上限。随即转入竞配建异地医院阶段。最终,经过69轮激烈角逐,融创中国将其摘入囊中。
为此,孙宏斌付出的代价是21亿元人民币和还建27.8万平方米医院楼,两者加总,农展馆地块的楼面价已经超过7.5万元/平方米——是什么让孙宏斌改了“主意”?
“容积率在1.0以下的低密度项目以后在北京很稀有。所以我们认为楼面价在每平方米2.5万到3万元还是会有一个挺好的回报。”对此,孙宏斌有自己的解释,但这一次,7.5万元的楼面成本价,远远超过了孙宏斌在中期业绩会上提出的价格区间。
吴晓波曾在《大败局》里这样描写曾经孙宏斌主政的顺驰:孙宏斌每次拿下高价地后,手下都觉得绝望透顶,然而经过坚持和包装,每次最后都挺过来了,而且几乎每次都能做到销售业绩不错的结果。对于这样的评价,孙宏斌从来都是未置可否。
“这一地块的价格在意料之中,要以发展的眼光看,绝版地块符合企业战略路线。”楼艳青是融创中国北京公司的副总经理,她告诉记者,融创要把这里开发为高端住宅,以彰显地块的价值,作为孙宏斌的下属,楼艳青看不出“绝望”。
孙氏高增长
在中国的地产商中,孙宏斌是语速最快的一个。貌似没有太多的深思熟虑,但绿城老板宋卫平却评价他“反应快,脑子灵”。“公司并非越大越好,大了管理半径太大,我现在的重心,就是在北京、上海。”
重点布局带来了融创(中国)的高速增长。2012年全年,融创完成销售356亿元,同比2012年销售额增幅为85%。在“增长率”这一项指标上,融创跑赢了万科——这是孙宏斌在顺驰年代就为自己树立的对手;同样在这样指标上,融创还跑赢了央企保利地产和后来者恒大。
也正是有这样的销售现金收入作为依托,孙宏斌方才敢于在北京的土地市场上一掷千金。仅一个月内,亦庄地块和农展馆地块总计耗费了孙宏斌超过80亿元人民币。再加上年初以超过80亿元的价格收购绿城旗下的三个高价项目,孙宏斌总计花费已经超过160亿元人民币。
孙宏斌的“高增长”代价不菲,他需要时间去消化,他相信,作为一个做企业的人,应该为未来做事,花当下的钱。
这样高增长的代价,在当期的财务报表上已有体现,2012年全年,融创的毛利率只有28%。这是一个颇具戏剧性的数字,因为孙宏斌如今的合作伙伴都清楚,现在的融创要速度、要利润。但28%的毛利率,甚至低于行业平均的较好水平。
“28%的毛利率这个问题是结构性的,”孙宏斌说。2012年,面对困境中的绿城中国,孙宏斌决定与绿城中国建立战略合作,并通过收购,买入绿城中国旗下的项目。孙宏斌与宋卫平惺惺相惜,面对宋卫平对自己的夸奖,孙宏斌谦虚地说,自己是宋卫平雇的一个大区经理而已。
造成账面毛利率的原因即在于绿城的收购项目,如果除去收购绿城的三个高价项目之外,融创中国的毛利率为48%。这几乎是内地在港上市房地产企业毛利率的最高值。孙宏斌对拿地价格的上限标准是,毛利率不能低于30%。
合作的账本
融创CFO黄书平坦承,融创这一轮的快速增长,很大程度上缘于与绿城的深度合作。
在中期业绩中,融创与绿城合作的收获得以充分体现。在公司物业销售收入增长的42.61亿元中,融创绿城项目39.43亿元的到账收入做出了最重要贡献。2012年,融绿公司销售额超过90亿元,对融创整体销售额贡献超过20%,这一比例在2013年还将进一步提升。
黄书平指出,刚与绿城合作时,融创整体可售库存约660亿元,目前融绿公司这个合作平台的货值已经增加到1200亿元。“这为我们直到2015年的发展奠定了基础,融创的后劲是很足的。”黄书平认为,融创的快速发展也会因此得以延续。
在此基础上,融创下半年具备取得预售证条件的可售货值高达700亿元。“其中220亿元是上半年在售留下来的,280亿元是新开盘项目,还有200亿元是老项目后期再开盘。”融创执行总裁汪孟德介绍,融创2013年可售项目数量为37个,2014年将增长到42个。
“公司全年目标肯定超额完成,但超额完成多少还要看拿地的情况。”孙宏斌表示,在现金流比较充裕的情况下,融创将把利润放在第一位,根据拿地情况调整现有项目的销售节奏,并据此确定销售价格的提升幅度。
融创与绿城的合作使得公司价值得到了很大提高。不过,尽管融创可售资源相对丰富,但下半年是否会提高销售目标还要看买地的情况。如果买地情况比较好,就多卖一些;如果拿不到地,就犯不着卖那么多。(李乐 中国经营报)
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