"以房养老"引热议 业界：将会实现多方共赢

　　中国已逐渐进入老龄化社会,而且由于子女少,加之不少子女在异地就业,“如何养老”成为越来越多的老百姓关注的热点话题。

　　日前,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)提出,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。消息一经公布,在社会上引起强烈反响:一些人在质疑可操作性的同时,不少房地产界人士则认为,“以房养老,将会实现多方共赢。”

　　以房养老 百姓多了一种选择

　　有消息称,今年底或明年初,我国60岁以上的老年人将突破两个亿;2025年,这个数字会突破3亿。“如何养老”是每一个普通中国人都要思考和担心的问题。

　　《意见》将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委,要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施;要求医药结合,社区养老服务覆盖所有居家老人;要求全国社会养老床位数达到每千名老人35-40张,公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

　　无论是居家养老、社区养老还是去住养老院,都需要花钱。对普通群众来说,就是除了社会养老保险金外,“靠什么养老”的问题。《意见》称,“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品,鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”;同时,要求保监会牵头,会同民政部等部门,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,这就是通常所说的“以房养老”。

　　所谓“以房养老”,就是老年人将自己的房产抵押给银行获得贷款,作为养老的费用。这对无子女且收入低的老年人来说,这或许是解决养老问题的有效途径,只是目前尚缺少能确保公平、公正的具体操作办法。

　　对此,中房尺度地产董事长曾祥庸表示,“过去多数中国人都奉行‘养儿防老’,后来又兴起‘缴纳养老保险金’养老,但是随着人民生活质量的逐渐提高,人的普遍寿命都增加了,可随着物价上涨和通货膨胀,老百姓所缴纳的养老保险金到时可能无法实现真正的养老。”所以他认为,“以房养老”使老百姓多了一种选择。

　　成都全心集团副总裁李国峰认为,“以房养老”模式在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法,但是“以房养老”模式仍然占比很低,只是一种可以选择的养老方式。

　　以房养老 给房子多一条出路

　　“如果真正实现以房养老,不少老百姓的房子会多一条出路。”消费者杨女士认为,现在多数家庭都是独生子女,以她目前周围人的情况来看,将来会是两个小孩供养四个老人,而不少家庭基本上都有两套房子,到那时如果把房子留给孩子,一方面孩子也无法全部用得上,另一方面,如果作为遗产留给他们,将会承担很多的遗产税。因此,如果采用“以房养老”这种模式,不仅可以减轻孩子的负担,还可以避免因遗产税而产生的额外负担。

　　“现在货币贬值很快,钱存到银行很不划算,虽然说目前房价很高,但是买房子之后不但能够保值,而且还能有一定的收益。”已经有20年工作经验的张女士说:“我没有小孩,也缴纳了多年的养老保险,再过几年就要退休了,将来采用‘住房反向抵押养老保险’的模式养老,不但给房子找到了出路,还可以改善自己的晚年生活质量。”

　　“现代人的工作生活几乎都在‘流动’中。”王先生说:“未来小孩的生活和工作区域都有很大的不确定性,很有可能将来他们都和父母亲天各一方,自己住的房子都不知道留给谁?而以房养老,可以把这些房子通过银行再卖给有需要的人,这也是社会资源的合理分配和利用。”

　　以房养老给楼市注入“强心针”?

　　在成都市9月18日举行的一场土地拍卖会上,总共推出4块土地,却有50多家品牌房企到场参与,竞争之激烈可想而知。“据相关数据显示,目前国内多数城市的房价都在上涨,而关于‘楼市的泡沫论’也在不断发酵,作为房地产开发企业,也在不断怀疑和论证未来市场的走势。”一品牌房企负责人告诉记者,如果能够真正实施“以房养老”,将会使更多消费者不再怀疑自己买房的动机,同时也会增加开发商继续扎根这个行业发展的信心。

　　“以房养老模式的实施,会实现多方共赢。”成都凯仁地产总经理陈光健认为,一是对原有养老模式的补充;二有利于弥补社会养老金不足的问题;第三,给房子多附加了一种功能;第四,让房子合理地“流动”起来,合理利用资源,降低楼市风险,保证经济不会有大的动荡。他认为,关键在于政府要下决心出台操作性强的实施细则,确保老百姓的核心利益,人们才愿意接受“以房养老”这种模式。

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　　国外“以房养老”模式

　　美国

　　美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式:一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

　　加拿大

　　超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万到30万加元之间,只要不搬家、不卖房,房产主权不变,老人可以一直居住,由后人处理房产时折还贷款。

　　新加坡

　　主要有三种方式:第一种,允许符合条件的组屋拥有者,出租全部或者部分居室来换取养老收入;第二种,对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说,如果子女长大成人并且已经搬到他处居住,老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房;第三种,就是平常所说的 “倒按揭”,60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,当其死亡后,产权由这些机构处置,抵押变现并结算利息,“剩余价值”交给其继承人。

　　英国

　　主要有两种形式:一是把房产抵押给银行等机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款,大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式;另一种就是出售大房,换购小房,用差价款养老。

　　日本

　　“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例,申请人年龄必须在65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅不可申请。