“以房养老”海外镜鉴

　　随着《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布,“以房养老”成为近期社会热议的焦点。一般意义上的“以房养老”是指老人将自有住房抵押给金融机构,以此获取收入的一种养老办法,其实质是一种倒按揭贷款。

　　“以房养老”在中国是新鲜事物,但在美国、日本、新加坡等发达国家已推行多年,成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。今年9月,为防控“以房养老”风险,美国还对相关制度进行了调整。在老龄化问题日益引起关注之际,发达国家“以房养老”的经验教训值得借鉴。

　　灵活人性“以房养老”

　　美国是最早推行“以房养老”的国家之一,经过几十年的发展,目前已建成世界上规模最大,制度灵活的“以房养老”体系。

　　该体系有3种倒按揭贷款模式,最普遍的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款,约占全部倒按揭贷款的九成。

　　贷款的申请人需年满62周岁,办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。此种贷款广受欢迎,源于它为老人提供了可靠的保障和人性化的选择权利。

　　保障主要体现在两个方面:一、办理贷款前老人的知情权得到充分保证。按规定,老人在申请该贷款前需聘请专业顾问,接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准。二、该贷款模式基本免除了老人后顾之忧,贷款期间,若老人出现违约情况,由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。

　　人性化的选择权利一方面体现在贷款的放款方式很灵活,可以按月或者固定期限发放,也可以一次性发放;另一方面,老人过世后,房屋可交由金融机构处理,也可由继承人(如子女)在还清贷款本金和利息后将房屋赎回,金融机构最多可给房屋继承人一年时间来决定如何处置该房屋。

　　政府参与“以房养老”

　　作为世界上老龄化最严重的国家之一,日本1981年开始引入“以房养老”,目前已发展出多种形式,政府、银行、房地产公司均可参与其中。

　　2002年,日本开始建立以各个地方政府福利部门为主体“以房养老”制度。有的地方政府设立了专门机构,为老人直接办理倒按揭贷款。有的地方政府在接受老人申请后,介绍相应银行为其办理,贷款风险由银行承担。

　　新加坡有3种形式的“以房养老”,每种形式都与政府密切相关。前两种针对新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋,该公共房屋的拥有者可以出租部分或者全部居室来换取养老收入或者通过以大换小获得养老收入。第三种是针对私人建造的商品房,只有该类房产才能参加倒按揭贷款,拥有此类房产的60岁以上老年人可以将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期发放贷款。

　　“以房养老”风险需防

　　从发达国家“以房养老”的经历看,“以房养老”要推广,需要为老人提供可靠的保障,灵活的放款和赎回安排,而这离不开政府的保险和背书。但是,由于此类贷款周期长、风险大,如何防控政府保险背后的风险,尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时,依然值得警惕和探索。

　　以美国为例,2012年美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金亏空163亿美元,其中倒按揭贷款“贡献”了52亿美元。其主要原因是金融危机爆发,美国房价大跌,经济陷入衰退,大批老人的生活和经济状况发生显著变化,违约事件大量增加,作为贷款的保险方,该基金大量失血。

　　为此,今年8月份,美国总统奥巴马签署了《反向抵押稳定法》,该法授予美国住房与城市发展部就老人办理倒按揭贷款进行重大调整的权力。9月初,修改方案下发能办理此类贷款的金融机构。

　　新的方案旨在降低老人未来违约的风险,主要措施包括减少金融机构放款方式和利息差别,限制第一年内的放款金额,并新增一个第三方托管账户用于支付物业税和保险费等。

　　此外,所有采取“以房养老”的发达国家,都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系,“以房养老”只是一种补充性的养老选择。