社保体系不健全助推“购房热”

　　深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　目前国内买房最火热的地区,当属调控政策执行最为严厉的一、二线城市。今年以来,“新国五条”将限购措施扩大到这些城市的全部辖区,住房按揭政策也继续收紧,特别是近期很多商业银行已经停止发放房贷。但是,这依旧没有阻挡住国人的购房热情,近期“日光盘”在全国主要城市持续上演。

　　国人买房不仅仅局限在国内,同时也是国际购房大军的主力。来自全美房地产经纪人协会的数据显示,自2011年起,中国人就超越墨西哥人和英国人,成为仅次于加拿大人的第二大美国房地产买家。此外,根据高力国际发布的报告,在多伦多、伦敦、开普敦等海外置业热门地区中,境外买家当中有20%～40%来自中国。

　　多数业内人士认为,除了中国人自古以来就有“安居才能乐业”的传统习俗外,如此热衷于买房,投资渠道狭窄是主要原因。不可否认,在证券市场是否还具有投资功能受到诸多质疑、理财产品市场有待完善等情况下,多购买几套“看得见的”房产物业,无疑成为为数不多的可取投资之道。更何况,近年来房价不断上涨,已经让投资房产成为较好的资金保值增值渠道。

　　但是,笔者认为,投资渠道狭窄也只是部分原因,根本原因还在于我国城市社会保障体系不健全。首先,在很多城市,是否拥有住房与是否拥有本市户籍直接挂钩,而是否拥有户籍与能否享受城市的社会保障或公共服务直接挂钩,如教育、医疗、就业、伤残等。而政府之所以将社会保障供给与户籍挂钩,也是因为社会保障供给不足,无法做到全覆盖。

　　其次,买房意味着在城市安定、真正成为市民、能够享受社会保障,而这同时也意味着租房并不是终极需求,而只是暂时或不得已的行为,买房才是住房的终极需求。我国基本不存在像美国、德国等“租购”相结合的二元住房体制,租房无法获得和买房一样的地位,无法分流住房需求。

　　再次,即使买房能够享受社会保障,但也是“撒胡椒面”式的供给,远不能满足实际需求,而且优质的公共服务需要培育。目前,很多城市新房供应集中的区域,配套公共服务往往“只有名没有实”。优质的公共服务资源依然集中在城市中心区,与住房相配套的公共服务供给不到位,产生很多无效或低效住房供应。需求无法满足与无效供应的现象并存,人为造成需求源源不断的情景。同时,近年来,城市化或住房建设实际推进的速度远远快于社会保障增长的速度。

　　另外,需要值得注意的是,社会保障供给不足的影响远不止于此。目前,大城市的生活成本越来越大,尽管公共资源较多,但赶不上人口增长对于公共资源争夺的速度,生活和工作环境愈发紧张,未来支出越来越大、越来越不确定。例如,按照1996-2011年的数据计算,北京户籍人口年均增长13.3万人,但优质的公共服务资源并没有大幅增加,人口快速增长造成的“城市病”却令居民生活成本有增无减。因此,对于大多数市民来说,在大城市生活的成本更大,上述成本也本应当作社会保障部分弥补。

　　城市社会保障供给越不充足,居民当前支出和未来支出预期就越大,对于未来可能出现的风险就越发担忧。如果在年轻时购置房屋,未来将房屋兑现时,既可以实现保值增值,又可以获得足以弥补社保不足的额外支出,这本质上是社会保障供给不足时市场自发衍生的一种保障形式。从本质上而言,一些发达国家(如美国)存在的住房“倒按揭”,也是冲抵社会保障不足的一种形式。政府对于社会保障供给不足,必然衍生出变相的市场保障形式。毫无疑问,房地产在我国从某种程度上承担了这一角色,这也是我国未来房地产发展和社会建设不可忽视的问题。