一直将城市更新作为主攻方向的佳兆业集团(01638,HK),其在旧改上的专注在今年上半年的业绩报告中逐渐显现出回报。
8月15日,佳兆业集团在香港发布中期业绩,报告显示,上半年,佳兆业累计完成70.2亿元营业额,毛利达25.6亿元,较上年同期分别大幅增长205.0%和130.5%。核心净利润增长195.1%至10.93亿元。
报告显示,上半年佳兆业共实现合约销售110亿元,按年增长70.7%。已完成的合约销售额中,于去年年底推出的位于深圳龙华的旧改项目——佳兆业城市广场的销售额占比高达21.5%。
根据佳兆业此前对外透露信息显示,佳兆业城市广场的销售毛利润率达50%,而对于今年6月推出的深圳大鹏佳兆业假日广场,佳兆业集团董事局主席郭英成向 《每日经济新闻》记者表示,该项目销售毛利率仍将维持在50%左右。
回归一二线城市
从1999年公司成立初就将业务定位为“在城市郊区开发大型住宅物业”的佳兆业,在2012年之前主要将业务范围锁定在三线及低级别城市。
根据2012年年报显示,从2011年下半年开始,佳兆业开始回归一线以及省会城市,在2012年全年购入的21幅价值45亿元的地块中,73%位于一二线城市。
今年上半年,佳兆业在土地市场上共投入86.5亿元,购入12幅地块,用超过营业收入的金额“抢地”的佳兆业被外界评价为“激进”。
对此,佳兆业解释称,这与公司转向一二线城市的战略调整相符。记者了解到,在上半年佳兆业购入的12幅地块中,91.7%位于一线及省会城市。佳兆业此前表示,一线城市竞争激烈,但一线城市的供应也少,去化率快,相应的系统性风险也较小。
郭英成在业绩报告会上表示,三四线城市竞争激烈,市场利润空间相对小,“随着佳兆业今年资本结构的改变,回归到一二线发展很正常,三四线城市会保留在30%左右。”
对于佳兆业上半年拿地表现出来的积极态度,佳兆业集团董事会副主席兼执行董事谭礼宁在阐述佳兆业上半年负债率从去年同期的74.0%升至77.6%的原因时,谭礼宁表示,负债比例上升主要因为“三、四月份做完融资后就去收购土地”。
今年上半年,佳兆业三次发行优先票据,共募集13.4亿美元以融资2014及2015年到期的债项,上述交易使得佳兆业债务到期组合的期限由2012年年底的平均2.2年延长至3.6年,资金成本由2012年底的10.2%降至8.4%。
此外,上半年增长较快的销售额也是佳兆业在土地市场上频频出手的原因。中报显示,佳兆业上半年实现合约销售约110亿元,按年增长70.7%。佳兆业集团总裁金志刚认为,从今年以来的情况看,政策调控的余地已不及前两年大,“政策环境会越来越好,需求也很旺盛,今年下半年佳兆业新推的面积充足,上半年卖110亿,完成全年220亿的销售没有任何难度”。
旧改仍是利润“奶牛”
中报显示,上半年佳兆业110亿元的合约销售额中,21.5%来自佳兆业去年底入市的深圳佳兆业城市广场第一期的贡献。去年底佳兆业曾对外透露,该项目地价为3600元/平方米,而实际售价为1.7万~2.2万元/平方米,销售毛利可达50%。
但今年初,深圳市出台了优化资源配置促进产业转型升级的“1+6”文件,其中,对2006年的基准地价进行了上调,业内人士对此反响较大,认为这会造成旧改成本上升。
郭英成向《每日经济新闻》记者表示,上述政策主要针对新的旧改项目,佳兆业进入旧改项目较早,均按当时实行的基准地价拿项目,对已拿项目的成本影响不太大。“基准地价在整个地价中占比不大,调整后也不多。市场价格已经提高了很多,基准地价的上调跟不上市场价格的上调。”
据了解,佳兆业在珠三角已拥有超过900万平方米的旧改土地储备。除深圳佳兆业城市广场外,今年6月佳兆业另一旧改项目已在深圳入市。郭英成坦言,这一项目的销售毛利率仍能维持在50%左右。
对于行业普遍认可的 “暴利时代已过去”的说法,郭英成认为,在旧改方面一向表现突出的佳兆业在毛利率上仍有相当大的竞争力,“旧改的土地位置都较特殊,毛利率有相当大的竞争水平。”
中报显示,上半年,佳兆业毛利润同比上升130.5%至25.6亿元,核心纯利上升195.1%至10.93亿元。
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