“我敢打赌,那里肯定有不少空置房。”7月31日的晚上,站在浦东大道720号的国际航运大厦28楼,一位江苏知名企业家指着窗外不远处的一处“黑灯瞎火”的商品房楼盘感慨,“你能想象我的老家居然有2/3的空置房吗?”
但让这位企业家迷惑的是,“供过于求”的房地产市场没有像一般经济规律那样,在价格端表现出“冰冷”的态势——8月1日,中国指数研究院(下称“中指院”)发布的数据显示,7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米,环比6月上涨0.87%,这是自2012年6月以来连续第14个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.10个百分点。
火热的不止是楼价。在信贷方面,一家股份制银行信贷部负责人对《国际金融报》记者直言,“相比其他贷款业务,还是做房地产贷款有利可图。”而在资本市场,房地产板块连续两天呈现2%的涨幅,7月31日早盘涨幅一度超过5%。
与此同时,《国际金融报》记者昨日梳理了3月18日至7月31日召开的17次国务院常务会议后发现,仅在3月27日和6月26日的两次会议中,官方提及“房地产调控”。
楼市异常火热
陆续出来的数据,对楼市而言,没有坏消息。
中指院昨日报告显示,从环比数据看,7月上涨的城市比6月减少了10个,但涨幅在1%以上的有33个,较6月增加了7个。同比看,全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%,涨幅比6月扩大0.54个百分点。
官方数据同样很强劲。国家统计局7月中旬发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,6月新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和68个。这比2012年6月的情况要好得多——当时,70个被统计的城市中,6月全国新房同比2011年下降的城市高达57个,持平的有2个,上涨的仅有11个。
不仅是价格。国土资源部法律中心发布的最新中国土地市场指数显示,经过一个季度的短暂调整之后,地产市场重新进入景气区间,且全国地产景气指数进入红灯过热状态。国土部法律中心室主任孙英辉对媒体的说法是,上半年房企回归一线城市,土地市场需求进一步扩大,“这加大了房地产调控难度”。
更火爆的是土地市场。上海易居房地产研究院8月1日发布研究报告称,其监测的10个典型城市在7月份的土地出让金收入和土地成交价格均创下最近3年的新高。仅7月份,10个典型城市的土地出让金收入达到912.9亿元,环比增长54%,同比增长155%。
再融资被放行?
火热的情况延续到了资本市场中的房地产股。尤其是,目前除了超预期的“促进房地产市场平稳健康发展”信号之外,坊间还传出房企再融资整装待发的消息。双重利好支持下,地产股表现强势,连续两个交易日上涨2%。
日前,有媒体援引消息人士的话称,分管融资的证监会副主席姚刚,已批准了有关恢复房企上市、再融资和重大资产重组的相关决议。但受制于房地产的投资属性,此次的房企再融资解冻会优先向保障房或城镇化等概念房企打开。
结合7月初,金丰投资、宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股等一批涉房企业先后因“筹划重大事项”而宣布停牌的行动,让市场对于房企再融资解冻的消息信任度有所提升。
事实上,早在6月底,有关A股房企融资政策开闸的消息便在坊间流传,不过,针对此消息,证监会并未给出明确表态。
“大规模的再融资可能并不现实,但从此次中央政治局会议的表态来看,针对某些特定领域放开房企再融资的可能性在进一步加大。”沪上一家券商资产管理子公司投资经理对《国际金融报》记者表示,“政策态度缓和有利于房地产行业估值提升,不过,政策面传递的信号还有待进一步的确认,投资是反弹而非反转,需要保留一份清醒。”
贷款冲动难抑
更纠结的是银行。在风险与高利润之间,银行怎么选择?
“总行要求高度重视房地产贷款风险,但并没说让我们紧缩这块贷款。”一家股份制银行信贷部负责人告诉记者,“银行目前面临着实体经济需求低迷,导致议价能力下降的困扰,比较之下,还是做房地产贷款有利可图。”
议价能力下降,揭示了一个新的事实:银行和房地产商“攻守异位”。工商银行上海市分行某支行信贷经理对记者说,“以前是开发商找上门,我们从中挑选贷款对象。现在变成我们主动去找他们,优质的房地产贷款资源甚至是多家银行争夺的对象。”
房地产项目资金链长、建造销售风险可控、利差相比其他贷款更优质,这些恰恰是为银行所看好的。
中信证券最新研报称,目前受到信贷总量管控,商业银行管理层在如何分配自有增量贷款的问题上,大型国有商业银行倾向于地产项目和平台贷款;而股份制商业银行和城市商业银行倾向于地产项目和中小企业贷款。
可以看出,大小银行都将赢利法宝押在地产项目贷款。中国人民银行公布的统计显示,2013年上半年,金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元,同比多增7326亿元。而2012年全年,金融机构房地产类贷款增加1.35万亿元,这意味着,上半年的涉房类贷款已经接近去年全年。
值得注意的是,相比较对地产商的态度,银行对待个人房贷几近“吝啬”。记者从多家银行了解到,几乎所有的银行都取消了首套房贷的利率优惠政策,且对首套房贷的审批时间也有所拉长。此外,鉴于信贷额度、资金成本等因素,部分银行正逐步缩减个人房贷业务,倾向小微企业等利润更高的贷款业务。
“调控”几乎绝迹
最微妙的变化来自监管层。在2月20日推出“国五条”之后,今年以来,关于“调控”的字眼几乎“绝迹”于官方表述。
据《国际金融报》统计,从3月18日至7月30日4个多月的时间,共召开了17次国务院常务会议。这其中,一次都没有单独以房地产市场或房地产调控为重点和主题的会议。同时,仅在3月27日和6月26日的国务院常务会议中,两次提到了“房地产调控”的字眼。
具体来看,一是3月27日的会议提到了“要继续搞好房地产市场调控,加快建立房地产稳定健康发展的长效机制,加强保障性安居工程建设”的说法。
二是6月26日的会议则提及,“同时,还要抓好其他保障房的建设、分配和管理,做好房地产市场调控,促进房地产市场健康发展。”
如果不局限“调控”的说法,将范围扩大,加上“房屋”、“土地”或“保障房建设”等词语,17次国务院常务会议中,包括3月27日和6月26日在内,也仅有7次会议有所涉及。比如3月18日的国务院常务会议提到了“整合房屋、林地、草原和土地登记的职责”,4月3日提到了“深化土地管理制度改革”。4月17日和5月6日,国务院常务会议则分别提到了“加快落实保障性住房建设任务,确保质量和公平分配”和“健全保障房分配制度,推进公租房、廉租房并轨”。但在这些表述中,已经没有提到“调控”。
维稳为上?
对于上述情况,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》记者分析,“一方面,以往的地产调控政策没有达到消费者所期望的效果。另一方面,目前政府有关部门的想法可能是‘健康平稳发展’,不希望经济出现大起大落,即明白不能用过于严厉的方法对待房地产行业。”
兴业证券8月1日的分析或值得思考:“本次政治局会议对房地产行业的措辞从去年‘加强房地产市场调控和住房保障工作’转向‘促进房地产市场平稳健康发展’,体现了减少行政干扰,以市场为导向的政策意图,明确了市场预期。”
上海市政府参事、上海社科院房地产研究中心研究员张泓铭对《国际金融报》分析,中央政府在房地产调控上处于“思考阶段”,“我想,这也是很多人都在思考的问题”。
“我们要看到,在金融安全等因素面前,有关部门认识到了地产行业的风险。但与此同时,站在房地产市场的角度,由于其影响的产业链十分庞大,因此,也要看到地产行业所带来的切实利益。”张泓铭解释。
那么,未来的地产调控到底该怎么走?该不该调控?对此,尹伯成认为,归根到底,市场还是要建立长效机制,“比如,房产税就是一个方法,至少会对市场看涨的预期有所打压”。但现在还不到时机,地方政府对土地财政依赖性太强,国家不希望经济出现大幅度波动,希望健康平稳所以现在不可能做到。
中信证券首席经济学家诸建芳认为,中国房地产市场不是一个全国统一的市场,带有很强地域特点,“从中央政府角度来说,应尽量避免采取统一的政策,可出一些原则性的政策取向,各个地区可以根据不同的情况,采取一些具体的措施,这样可能会对房地产行业的正常发展更有利”。
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