远郊盘面热心冷难卖 销售乏力自住客不超两成

　　罕见四代理联合卖楼 储客两月首日仅去货30%

　　上周末,位于花都和清远交界的美林湖美汇半岛开盘,推其总价较低的洋房组团。整个周末,“万人抢房”的新闻红透网络。当日虽现“万人抢房”,但仅成交千套,且在购房者中,仅两成以下为自住,投资客占比超过八成。专家表示,目前楼市并非已经一味看涨,远郊大盘在“巨量供应”下销售乏力已属必然,开发商唯有“以价换量”才是加快销售的正道。

　　上周末,位于花都区和清远市交界的美林湖美汇半岛开盘,由于供应量巨大,虽然运用了罕见的四中介“联合代理”,造势储客两月,见效依然不明显。

　　专家:正常楼盘

　　首日去化率至少五成

　　虽然有“万人抢房”的噱头,但却远未达到“万套”的销量。据美汇半岛公布的数据,此次推出的3400套房源,首日消化刚过千套。多位业内人士向记者表示,30%的首日去化率并不是一个良好的状态。“货量太大,后续可能要卖很久。”

　　而现场一位驻场的中介阳先生告诉记者,虽然人多,但成交只是“还好”。“我们团队卖得不好,到了开盘第二天,成交更清淡了。”

　　“确实人山人海,现场至少有一万人以上,营销中心都没办法进去。”一位自驾车去现场的购房者告诉记者。但是,她表示,明显可以看出许多人并不一定是来买房的,“可能就是冲着送票等活动而来的,或者直接就是被拉去当托的。”

　　“通过这么长时间的酝酿和客户积累,却只卖了三分之一左右的成绩,应该说表现非常一般。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对记者表示,正常的楼盘首日去化率应该至少达到五成以上。

　　还有万套货量待售

　　此前,美林湖采取了“联合代理”模式,同时签约中原、满堂红、方圆、经纬四大代理行,并在5月底同时揭幕广州四大销售中心,四大代理公司同场竞技。这种在广州市少有的“联合代理”形式一时成为广州市地产营销的热门话题。

　　同时,记者从中介内部获悉,为了提高代理中介积极性,此次美林湖给中介的返点达到3个点,如果套数达到一定数量,还能达到4个点。“许多市中心楼盘仅有0.8个点返点,美林湖的返点之高确实十分吸引。”

　　“胡萝卜”加“大棒”的代理模式下,四家中介都投入了巨大的精力,经过两个月的“扫街”式宣传和“看房送温泉票”、“看房送水上乐园门票”等一波又一波大型活动,美林湖的知名度已达到了相当的高度。为何依然在首日销售时去化率偏低?

　　一位业内人士告诉记者,去化率低的主要原因是推盘量过大。“广州市一年新房成交不过六七万套,花都区全区去年成交量也仅一万余套。这一个盘一日就推3000套,后续还有万套货量,销售将十分艰难。”

　　销售乏力自住客不超两成

　　在场一家中介的分析人员告诉记者,根据交易数据分析,真正是自住客在美林湖购房的仅有15%~20%。“这是刚需,剩下的度假和投资各占一半。”现场有消息称。

　　而在美汇半岛“下手”的投资客们,大都是看中了它的“清远身份”带来不限购和价格偏低的优势。合富置业首席分析师黎文江对记者分析称,目前,连白云区的新房价格都已逼近三万元,相比之下,花都的房价确实更为亲民,而花都目前均价也已经达到9000元/平方米,这个楼盘地理位置靠近清远,价格相对低廉,7000元/平方米左右的价格,一部分投资客还是觉得价格较“笋”。

　　但赵卓文认为,美林湖作为一个清远楼盘,定价还是偏高,这也是它虽以“联合代理模式”造势凶猛,依然销售乏力的原因之一。

　　记者了解到,此前清远针对广州客在售的几个楼盘,包括阳光100芒果town、北部万科城、恒大银湖城等,售价均在5000元/平方米上下。而美林湖定位相对高端,达到7000元/平方米左右,遭遇销售乏力也是必然。“今年郊区盘是供应高峰,开发商应该降低预期。”赵卓文表示。