“地王”效应减弱 购房步入理性时代

　　今年上半年,国内土地市场持续火爆,成都红牌楼、华阳、东升镇、北湖区域……地块的楼面地价,已直逼区域内目前在售楼盘价,主城区房价上涨预期已然显现。

　　然而,华西都市报记者走访发现,在优质地块供应稀缺背景下,见惯不惊的“地王”似乎已难以触动购房者曾经敏感的神经。而今,人们买房越来越理性,以往“地王”出现区域在售楼盘必涨现象,在人们理性购房中正被逐渐纠正。目前,成都“地王”附近的在售楼盘价波动并不明显。

　　记者调查“地王”未拉涨周边房价

　　“红牌楼地块楼面地价10000元/平方米;北湖地块楼面价6000元/平方米;东升镇地块楼面地价已突破5000元/平方米……”华西都市报记者发现,在成都地产史上,购房者往往喜欢“追涨”,凡地王出现的区域,往往会吸引大量购房者纷至沓来。可以说,一个区域一旦出现“地王”,无论对区域内新房还是二手房,都会产生立竿见影的拉涨效果。而今年上半年,在成都土地市场持续升温,在单价“地王”或总价“地王”不断涌现的时代中,这些”地王“对区域内房价到底影响如何?华西都市报记者决定一探究竟。

　　前日,记者以普通购房者身份致电北湖区域内一家在售楼盘。在与该楼盘置业顾问小张通话中发现,这个楼盘目前推出的主力户型为80至110平方米左右户型,价格与此前并无差别:依然保持均价6200元/平方米左右。当记者提醒对方,中国铁建近期在该区域竞得一宗土地,其楼面地价已高达6000元/平方米时,小张却很平静地告诉记者,他们项目暂未作出调价决定。

　　此后,华西都市报又分别致电龙潭寺区域其它在售楼盘,发现这些楼盘目前售价与此前并无差异。华西都市报记者注意到,眼下,红牌楼突破10000元/平方米的楼面地价在成都地产界无疑引发了不小的震动。然而,记者在致电这一“地王”区域的部分在售楼盘时发现,置业顾问虽然在电话中一再强调区域优势,强调“地王”对区域房价的拉动作用,但依然表示他们项目目前售价并无调整。

　　“地王”频繁龙头房价“功不可没”

　　根据四川中原提供的数据显示,2013年上半年,相比去年,成都主城区三环路内的土地拍卖楼面地价被不断刷新,除了红牌楼回锅地地块勇创8300元/平方米的楼面地价外,成都主城区不少区域楼面地价拍卖价也屡次走高,如外光华、外金沙、外双楠板块楼面地价均达到6000元/平米以上。而更为让人吃惊的是,除了主城区一些优质区域地价被屡屡刷新外,双流东升镇、华府板块等土地拍卖价格,甚至都出现了与区域内在售楼盘价格相差无几现象。

　　四川中原地产介绍,上半年,活跃在成都的八大品牌房企中,保利、万科、蓝光“三巨头”均有拿地,而绿地集团也有斩获。分析各大房企目前成都土地储备量可以发现,九龙仓、华润、中海、绿地和招商地产土地较少,尤其是以招商地产最为紧张。在多家黑马的冲击下,成都土地价格被不断刷新。但与以往购房需求追着“地王”跑不同的是,今年的“地王效应”似乎淡了很多,即便单价地王、总价地王不断涌现,周边新房和二手房的售价和成交也并未出现不正常的飙升。

　　市场趋势“地王”效应在减弱

　　而记者发现,按照以往经验,土地市场交易火爆影响的是对后市楼价走高的预期增强,尤其是2010年初,通州、望京地王的出现一度让这两个区域的房价驶上快车道,一些二手房业主几乎“一日一价”,也催生了楼市调控的降临。6000元/平方米、8300元/平方米、10000元/平方米……这些深深触动购房者神经的“地王”价格,为何未能像以往那样,立竿见影地拉涨各“地王”区域内的房价?难道是购房者对“地王”变得麻木了?华西都市报调查发现,无可争议的是,“地王”对楼市的辐射效应正在减弱,购房者对于地王的态度表现得愈发理性,他们对“地王”周边项目的涨价行为并不买账。

　　业内人士也认为,地王项目往往因其特殊性,更容易被开发商打造成豪宅产品,而周边的刚需盘、平价盘,本身定位就与之相差很远,肆意地将价格与“地王”的预期看齐,不但难以获得购房人的认可,也会让自身项目在市场竞争中处于不利位置。

　　专家提示别盲目追买“地王”

　　对于“地王”辐射效应减弱现象,成都视维行营销策划有限公司副总经理唐丹鹏分析认为,一般情况下,土地价格上涨带来的是房价走高的预期。但目前,楼市限购政策依然持续,而国家对楼市调控政策还随时可能加码,面对多重政策和市场压力,购房机会的有限性,以及购房日益理性的背景下,不断涌向出来的“地王”,并未立马掀起周边新房、二手房的涨价浪潮。

　　可以说,地王效应对区域的影响力正在减弱。地产专家因此提醒购房者,不要盲目追着“地王”周边涨价楼盘跑。因为一个区域的地王项目,往往都会打造成区域内的高端豪宅销售,价格和品质都以豪宅为标准。而其他在售的新房和二手房,本身定位上就多以刚需为主,却没有拔高品质。购房者千万别一味地追着“地王”跑,否则,买来的只是个名实不副的楼盘。业界声音任志强:“地王”源于土地稀缺

　　对于各地频繁出现的“地王”现象,“任大炮”认为,“千万不要再因为出了几个地王,就是火爆,这个词根本就不对。”。任志强强调说,目前土地供应量是-10%增长,一二线城市去年的供应量都非常低。目前,我国土地供应的总指标,三四线城市占比接近70%,而一二线城市只有不到20%。“这主要是因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算,受限于国内的户籍制度,大部分人口流入一二线城市,但户籍仍留在三四线城市,这就造成了三四线人均需求过多,而一二线严重不足。”

　　除了一线城市整体土地供应相对有限,其中住宅供地更为“保守”。任志强告诉记者,在土地供应中,住宅用地占比大约是29%,这其中纯商品房的占比仅有15%。由于住宅开发用地稀缺,无法遏制房价上涨。

　　利率调整对按揭影响不大

　　近日,央行出台取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平的规定,被认为是地产行业的一个利好。不少市民认为,虽然“规定”对个人住房贷款利率浮动区间暂未作出调整,不过,他们认为“规定”还是会对楼市产生积极影响:首先,他们认为,7折或者更低的房贷利率理论上将会成为可能,同时,对那些有实力的房企可能从银行获得更多开发贷款的议价空间。但也有人认为,从目前资金面趋紧的现实和银行盈利的角度出发,让购房者再享7折甚至更低房贷利率可能性并不大。