随着行政化调控手段逐渐消化,年中楼市又迎来一波上涨,房产税等市场化楼市调控政策日益浮出水面。那么,房产税扩容会否遏制投机,带来房价下降?建立科学持久的调控体系,还需配套哪些政策措施?
房产税试点扩容箭在弦上
国家税务总局近日下发通知明确,研究扩大个人住房房产税改革试点范围。进一步加强税收信用体系建设,探索建立纳税信用评价规则、信用记录公开查询和社会共享制度。在此之前,国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》也明确提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。
早在2011年1月,房产税就在上海、重庆两个直辖市首先试点。上海只针对增量,税率分0.4%和0.6%,并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额;重庆则是偏重于高档住房,涉及存量与增量,税率为0.5%至1.2%。
通过两年多的试点,重庆、上海高端房地产市场价格趋于平稳。市场人士判断,房价上涨较快的一线城市和准备较为充分的二、三线城市可能成为下一批试点城市。业内人士认为,湖北鄂州、湖南湘潭等地都有可能纳入扩容试点。只是,征收方式会有所不同与侧重。
虽然各个城市拟定的房产税试点方案不尽相同,但“增量征收”都是主要方向。湖北某地税局负责人告诉记者,虽然在扩容方向上剑指增量,但在起征点是第二套还是第三套,以及税率设定上尚存争论,各地的设计也不尽相同。
楼市行政调控陷入僵局
中国指数研究院研究数据显示,上半年,全国商品房销售同比大幅增长,百城住宅均价自去年5月以来连续7个月上涨且涨幅持续扩大。同时,“地王”频现,房企拿地积极性高涨。全国300个城市住宅用地推出量、成交量同比分别增长13.2%、11.4%,一线城市增长更为明显。
“市场是堵不住的。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说,当前,楼市已步入一个敏感时期,行政化调控的积极作用有所弱化,依靠市场化手段来破解楼市困局将是下一个阶段的调控重点。
李国政分析,虽然限购政策短期抑制了不合理投机需求,房价涨幅也得到一定的控制,但在供需的动态博弈中,只要房价一有小幅回落或限购条件有所放松,购房需求就会快速释放,对市场造成“报复性”破坏。相比之下,房产税无疑对调整市场供需关系,打击过度投机投资等行为有着更为积极的作用。
同时,房产税对于破解地方土地财政依赖都有明显作用。中国金融四十人论坛近期发布的《关于财税体制改革的思路》认为,以房地产保有税为主的财产税是适宜的城市政府主体税之一,且按财产存量计征,稳定性和可持续性较好。
长效机制还需多种手段配合
至于征收房产税会不会抑制房价上涨,一些市场人士并不乐观。浦江中国市场研究总监梅水雄说,在经济形势稳定的情况下,如果土地财政制度不改,房价很难大幅下降。而且,房产税还可能被转嫁给二手房购买者或租房者,带动房价上涨。
梅水雄认为,房产税对房价的影响主要取决于税率及征税范围,税率越高影响越大,范围越广影响越大。从目前情况看,由于试点范围有限,税率相对较低,不足以对房价造成过大影响。“房产税只是一个税种,不会对房价产生决定性作用。”他说。
因此,在实施房地产税的同时,应该有一整套的楼市调控措施,应有一个促进房地产市场建设长期科学的制度体系。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说,作为长效机制的重要组成部分,房产税试点扩大、新型城镇化、土地制度改革等一系列配套制度或在下半年逐步落实,房地产业中长期运行环境将有所转变。
董登新建议,进一步理顺和简化与房地产相关的各项税收,避免重复征税以及向买方转嫁税赋等行为。同时,厘清中央与地方财权和税权关系,减少地方财政对土地收入的依赖。
除对持有环节征收房产税外,董登新还建议,在转让或交易环节,配套征收遗产税、财产赠与税及资本利得税,彻底挤压炒房行为。“只要有了完善的税制,政府就可以放任房地产市场自由开发、投资与交易了。房价也会控制在合理的水平上。”
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