再差也卖得掉 警惕“伪学区房”

　　由于教育资源的不均衡分布,学区房在近年来愈发受到市场的热捧。在一些大城市的中心区域,不少小户型学区房往往房龄老、面积过小,几乎不具备居住功能,许多买家买下落户后就直接将其转手出租。一套学区房买进就上户口,待孩子一上学就卖出,下家也这般操作,如此击鼓传花,理论上数年里可以送多个孩子上重点小学。

　　不单单是二手市场,新盘的销售阶段也往往会重点介绍周边的各类重点学校、学区资源,突出自身教育资源上的优势。可是,市面上这些五花八门的学区房真的都靠谱吗?

　　再差也卖得掉

　　学区房,顾名思义就是指某个中小学学区范围内的房产。由于目前义务教育阶段的“就近入学”原则,家长购得学区房成功落户之后就可以让孩子就近就读名校,享受良好的教育资源,比起高额的择校费显得划算很多。

　　因此,学区房的价格总是比其他同类的房产昂贵很多,但是仍然抢手。日前就有媒体报道,上海静安区出现了一套面积仅7平方米的“迷你学区房”,其挂牌价高达9.2万元/平方米。中介介绍房源时也显得很直接:“这个房子肯定不可能自住的,只能用来挂户口。”按照其对口学校的规定,必须在“学区”内落户满2年。中介接着表示,买下后如果不打算住的话可以马上租出去,租金每个月不到1000元。

　　记者在房产网站上看到,上海中心城区类似这样的“迷你户型”学区房数量不少。例如万航渡路上一套面积仅10平方米的学区房售价65万元;北京西路铜仁路一套12平方米的老房子,挂牌价95万元。这些“迷你学区房”的共同特点都是使用权房,不限购。通常情况下买家买下后只会挂户口,不会真正居住,而是会转手出租。除了“挂户口房”外,也有不少买家距离学校太远,接送孩子不方便,不得不再到学校附近租一套房子自住。于是,学区房的市场变得不管房龄多老、户型多孬,再差的房子也卖得出去。

　　伪学区房风险大

　　然而,虽然几乎所有的房产中介和楼盘销售人员都对“学区房”这一概念大肆吹嘘,强调学区房的保值性、抢手性。但他们通常不会告诉购房者买到可能是伪学区房。

　　所谓伪学区房,笼统来说就是处在名校附近,却不能进名校的房产。买下的房子周边确确实实有市区重点小学和初中,但所在小区却根本不对口这些重点。一些销售人员在推销时往往会强调楼盘毗邻名校,并宣称自身为“学区房”。可是,需要注意的是,有些小区虽与名校仅一墙之隔,却并不意味着就能进入该学校就读。楼盘能否划入学校的招生范围,需事先了解清楚,到这些重点小学和初中一一去问个明白,以免上了“伪学区房”的当。

　　而买到学区房的购房者也未必高枕无忧。由于指望学区房入学的家庭越来越多,校方已经无力承受生源压力,从而与家长斗智斗勇。例如,一些市重点小学要求,住房必须在街道派出所管辖范围内,孩子必须是上海户口,户口必须落在没有用过名额的片区内房产上,父母户口也必须在这套房产上。而且,房主必须是孩子父母,不能是爷爷奶奶、 外公外婆或是家里的其他亲戚朋友,落户又必须满3年。业内人士还表示,即使搞清了所有的规定,在购入学区房等孩子上学期间,各个学校的规定还在不停变化,这样的风险就更难以掌控。

　　除了许多“台面条件”外,学区房还有不少“台下条件”。一位在某区重点小学任教多年的教师向记者透露,学区房是个卖点,但并不保进保出。如果这样操作,校舍、师资、设备将难以承受,所以学校每年都要对所在辖区的新生摸排登记,根据生源情况指定电脑派号、摇号、轮号等,以控制生源数。家长也不能因为买了学区房就忽视了招生本来的流程。

　　看准四要素

　　因而,购房者在购买学区房时就要不听信一面之辞,从四个方面入手甄别这些学区房的“真伪”和靠谱性。

　　首先,对出于子女就读而购房的情形而言,尽早落户是其中的关键所在。新房买卖中,房产的产权性质如果是商用,而且房产开发商和分管教育局以及学校之间没有特殊约定的话,是没法就读学区的,所以要注意产权性质;二手房买卖中,产权过户与户口迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再行办理户口迁移手续,卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的户口迁入。双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

　　接着,注意片区调整就是甄别的第二步了。受生源人数影响,每所学校每年招生区域也会适当进行调整,这样势必会影响到有就近入学需求的购房者,如果提前“打埋伏”所选择的区位不准,很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。

　　第三,还要了解具体的政策规定。即使是在同一个城市,各个区县对“就近入学”规定也有所不同,因此对于购买“学区房”的购房者来说,在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。此外,动迁风险也要当心。要了解区域是否存在被拆迁的情况,以免造成不必要的损失。

　　最后,仔细核对招生范围也是每年要做的功课。由于每个学校的招生范围每年都会公布一次,但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形,购房者一定要多多留意。