首付不够消费贷凑 曲线买房涉嫌违法

　　新国五条出台后,房贷政策进一步收紧。在北京,购买第二套房的首付比例从原来的六成跃升到现在的七成,这意味着能从银行贷出来的款项只有三成。很多人想买第二套房,但首付不够,因此出现了使用“购买汽车、留学、房屋装修等耐用消费品业务”的消费贷款进行首付的曲线买房现象。

　　那么,这种曲线买房行为违反了哪些法律法规?对于买房者、银行等相关方来说,这种做法存在哪些风险?应该采取何种有效措施来规制这种现象呢?

　　申请消费贷款

　　用于二套房首付

　　王女士多年前从哈尔滨来到天津工作,目前在天津已有一套70平方米的住房。前不久,王女士的父亲去世了,她准备把老家的母亲接过来一起住,便打算再买一套100平方米的住房。

　　找到房屋中介,王女士才知道,要购买第二套住房,自己的积蓄远远不够付首付。就在王女士一筹莫展时,房屋中介小刘热情地向王女士介绍了房产市场普遍流行的曲线买房方式。

　　“您可以拿您的第一套房作抵押,向银行再申请30万的装修贷款,如果银行审核成功了,就会把钱打到装修公司的账户,当然这个账户可以由您提供,然后您再以现金的方式提出来就行了。”

　　小刘所说的曲线买房手续全程都由担保公司来办理,不需要王女士自己出面协调,她只需向担保公司支付手续费即可。

　　所谓“个人消费贷款”,是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务,用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款,但用途不包含购房。

　　具体哪些物品的消费可以申请消费贷款,记者特意询问了本市某担保公司。

　　“装修、旅游、汽车、家具、珠宝这些都可以,到时候钱是打到第三方公司的,也就是您消费地点的账户,到时候我们再转给您。如果您有认识的人做这些消费品就更方便了,您直接找他帮您套现就行。当然,我们也可以帮您找,但是需要收取相应的费用,一般是贷款费用的2%。”担保公司显然为“客户”想得十分周到。

　　另外,申请消费贷款的人只要满足:“具有完全民事行为能力的自然人,贷款到期时申请人年龄不超过 55周岁;具有贷款行所在地的城镇常住户口或有效居住身份;有合法、稳定经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;具备明确消费意向或已签署了相关消费合同;能提供贷款人认可的担保。”等条件即可。

　　乍一看,曲线买房的做法好像既方便又周全。但张盈律师事务所律师张海燕指出,将消费贷款用于第二套房首付的做法涉嫌违反国家关于调控房地产市场相关政策规定。

　　曲线买房至少涉嫌违反

　　两个层面规定

　　2013年2月26日国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定:“继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。”

　　随后,各地相继下发实施细则:北京市规定单身人士禁买二套房,进一步提高二套房贷首付比例。上海市要求强化二套房的贷款资格审查。天津市要求严格执行第二套住房信贷政策,继续暂停发放第三套(及以上)购房贷款,并根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。

　　对此,张海燕表示:“上述政策文件明确限定了房屋贷款的比例和贷款利率,而消费贷款曲线买房的行为实际是绕过政策规定,将专款专用的消费贷款用于购买住房,是违背上述政策精神的。”

　　此外,张海燕认为曲线买房也违反了《合同法》关于诚信履约的有关规定。《合同法》第60条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此,将个人消费贷款用于购房,其直接违反的是“借款合同”的有关约定,同时也违反了《合同法》第60条关于合同当事人应当全面、诚信履约的规定。

　　曲线买房

　　购房者、银行均承担风险

　　曲线买房涉及到的利益方包括购房者、银行、担保公司、房屋中介等,而其中购房者和银行需要承担相应的违约、信用、资金甚至法律责任的风险。

　　张盈律师事务所律师姜彪告诉记者,对于买房者而言,主要风险包括三个方面:一是违约风险,由于消费贷款是“专款专用”,如果将申请的贷款转而购房,银行不仅可能会要求买房者提前还款,还可能根据“借款合同”追究其他违约责任;二是信用风险,在买房者违反约定用途使用借款的情况下,银行可能会据此对买房者的信用进行不良记录;三是刑事责任风险,在买房者向银行申请消费贷款时,一般需要向银行提供消费合同,而买房者一旦向银行出具了虚假的消费合同骗取银行放贷,根据《刑法》第175条规定:“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。”因此,买房者的骗贷行为一旦给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,可能被追究刑事责任。

　　对于银行而言,主要包括资金和法律责任风险:在买房者未提供足额担保而又将所购房屋另行处置的情况下,银行所借出的资金可能会难以追回,成为坏账。

　　根据《个人贷款管理暂行办法》第41、42条及《银行业监督管理法》第37、46和48条的规定,若银行未能审慎审查买房人的资质或未能按照借款合同的规定发放借款或未能监管借款用途的,根据情节轻重,可能会受到暂停部分业务、停止批准开办新业务、罚款、停业整顿吊销其经营许可证等处罚,银行的董事、高级管理人员和其他直接责任人员可能会受到纪律处分、被限制任职资格等处罚。情节特别严重构成犯罪的,还可能被追究刑事责任。

　　加强监管

　　提高违法成本

　　消费贷款曲线买房的行为一般会涉及买房者、银行、担保公司等方面的主体,所谓一个巴掌拍不响,曲线买房现象不是由单方行为造成。对于此类行为,并非没有法律规定,如上述《银行业监督管理法》《个人贷款管理暂行办法》对银行办理个人贷款业务进行了较为明确和系统的规定,一些银行内部还有更为详细的操作规程,但问题出在有关法律法规未能得到充分的执行。

　　因此,张盈律师事务所律师王巍认为,要规制此类“打擦边球”的现象,重点应当加强监管,提高违法成本。对于买房人擅自改变资金用途的行为,应当提高违约成本,对于严重的骗贷行为要追究刑事责任。对于银行而言,要强化贷前审查,尽可能采用受托支付的方式发放借款,要综合运用账户分析、凭证查验或现场调查等方式,核查贷款支付是否符合约定用途,加强借款的使用监管。同时,对于银行有关工作人员的故意或疏忽行为,要坚决追究其法律责任。对于担保公司或其他参与者而言,相关主管部门应加强对其业务的监管,对于此类故意帮助买房人套取银行贷款的机构,应当提高其违法成本。唯如此,才能从根本上杜绝曲线买房现象的出现,国家调控房地产市场的措施才能落到实处。