在紧绷的调控政策下,步入年中的楼市仍然“炙手可热”,销售额与均价一同直线飘红,多地楼市度过了“最火半年”。专家认为,在银根收紧的预期下,接下来的楼市或将延续当前的态势,但房价上涨空间将有所缩小。同时,调控政策将趋向更多地依靠市场因来调节,需建立长效持久的房地产市场监管体系。
量价齐升态势逐月攀高
进入2013年以来,一轮楼市回暖行情逐渐袭来,成交量创纪录、房价持续攀升的现象在各地重复上演。直到目前,全国房价依旧在上升,成交量一直处在高位,楼市需求依然旺盛。
在刚刚结束的6月最后一个周末里,全国许多地方楼市迎来了开盘高峰。杭州有13个楼盘在双休日开盘,许多市民展开“抢房大战”。南京3天12家楼盘开盘,约2400套新房上市。其中,仅周六一天就有10家楼盘推出超过2000套房源,被称为南京楼市“最疯狂单日”。
开发商推房忙,购房者追房更忙,日光盘、排队抢房、千人哄抢、仓促开盘等现象屡见不鲜。武汉亿房研究中心数据显示,上半年,武汉商品住宅成交73434套,日均卖房405套,刷新了历史同期纪录,堪称“最火半年”。同样的热潮在北京也一样。上半年,北京新房成交量创4年同期最高、二手房成交量同比上涨七成、土地出让金同比上涨3.9倍。
其实,由北上广深等一线城市领头,全国多地楼市都出现了成交量和价格的逐月攀升。中国指数研究院1日公布的数据显示,6月100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米,环比5月上涨0.77%。这是自2012年6月以来连续第13个月的环比上涨。
但是这种上涨并非全面上涨,房价的环比涨幅在收窄。6月份百城价格指数环比涨幅继5月之后,进一步收窄了0.04个百分点。
土地市场持续供销两旺
与供销两旺几乎同时热闹起来的是土地市场。进入6月,北上广深等城市频繁出现“地王”抬头的迹象,再次抬高了楼市预期,许多购房者陷入忐忑不安中。
土地市场中最为热闹的往往是一线城市。中原地产数据显示,今年上半年,北京共出让经营性用地86宗,土地出让金收入达630亿元,同比增长了3.5倍,接近去年全年的总和。
同时,房价上涨透露出的市场信心促使房企拿地补仓,并逐渐由一线城市转移至二三线城市。据统计,今年上半年,南京累计出让47宗地块,总出让面积达205.13万平方米,同比上涨60.8%。半数溢价成交、11幅地块总价超5亿元、7个地王诞生。
大型房企“不差钱”,即使在银行流通性紧张之下,拿地热情依然膨胀,在土地市场频频高价举牌。就在6月27日,上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。上海刷新了今年以来总价地王纪录。武汉一宗地块吸引4位买家竞价,经过246轮激烈竞拍,一分钟提价800万元。
业内人士表示,今年上半年,楼市销售状况良好,一些房企加速开发,储备土地消化得快,急着补仓。据统计,上半年,万科等全国标杆企业共计获取108宗土地,出让金747亿元,与去年同期相比增加135%,其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番。
中国指数研究院华中分院副总监李国政说,虽然土地市场的热潮传导到楼市需要两年左右,短期内对楼市销售和价格无直接影响,但是频频出现的拿地热潮正在悄然改变购房者和开发商对楼市的预期,房企对后市的信心正在增长,未来土地市场继续火热的动力增强。
调控难度明显加大
面对房价的不断上涨和开发商膨胀的拿地热情,下半年楼市将何去何从?业内人士认为,虽然金融环境收紧信号越来越明显,但是目前看来未对房企形成决定性的影响,开发商主动降价促销的可能性很小。房地产市场仍将持续目前的量价齐升状态,但价格涨幅将会明显缩小。
随着更多新增项目的入市,预计楼市成交量将继续回升,但由于新房和土地均供给增多,短期房价涨势亦将趋缓。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说:“在国务院继续支持合理的购房需求的政策下,个人按揭贷款还将维持原有放款力度,而开发企业得到银行信贷量将会有所减少,加快销售获得回款成为企业的主流策略,房价继续大幅上涨的可能性不大。”
在楼市调控政策方面,武汉亿房研究中心研究员郑军华认为,当下楼市量价均居于高位,开发商与政府的博弈时间已经很长了,调控楼市的难度明显加大。
如果未来房价的进一步上涨,政府调控压力加大,将会出台进一步的调控政策。郑军华说,在众多储备政策中,最有可能优先选择的是扩大房产税试点。这既可以一定程度上抑制房价,还有利于房地产市场长期制度建设,加快限购限贷等行政调控手段的逐渐淡出。(据新华社)
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