北京三环内最后一块住宅地开拍 地价坐上过山车

　　据中国之声《新闻晚高峰》报道,北京夏家胡同居住类地块今天(3日)出让,之所以备受关注,是因为这块地位于北京三环以里的优越位置,而且此前突然被叫停。截止记者发稿时,这个地块已经收到21次报价,土地价格为14.5亿元,剔除1万平米的保障房建筑面积,楼面价约为21800元/平米。

　　位于北京西南三环以里的夏家胡同地块并不大,记者目测,大约也就能建6、7幢楼。不过稀缺地理位置还是让这块荒草丛生的土地具有无比的吸引力,甚至有媒体把它称为北京市三环内最后一块住宅用地。中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,这样的说法并不准确:

　　张大伟:北京有规定是原则上不新批、新出让三环以内住宅地块,但是也不排除边边角角剩下来的地块的再出让。

　　夏家胡同地块之所以出名,不仅仅是它的稀缺性,还因为它是北京唯一一块两次网上竞价的地块。5月27日,在收到7次报价之后,夏家胡同出让突然被叫停。有分析认为,此举是为了避免新地王诞生再给北京土地市场“火上浇油”。但事实是6月19日这宗地块迅速复出,交易起始报价为13.59亿元,比此前挂牌价高出近5000万元,中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆做了另外一番解读:

　　宋延庆:北京市的土地成交价格通常是起始价的1.5倍以下,因为超过了50%就要直报国土资源部,很多地方在拍卖地的时候就会把价格控制在1.5倍以下,那么基数是13.1亿还是13.59亿,这里面出现了一个学问,如果再乘上1.5的话,就是7000万,这是因为基数发生的变化,但是溢价率没有发生变化。

　　夏家胡同地块俨然成为北京最受关注的一个地块。有人形容:土地与房价的关系就如同面粉与面包的关系,天价面粉自然造就了天价面包。虽然夏家胡同地块的出让被推迟了一个多月,但是它周边的房价却并没有因此停下脚步。

　　某房产中介:西南三环现在比较大的社区就是三环新城和万年花城,万年花城实际成交价格是3万3、4到3万8、9之间,三环新城是3万到3万2之间。与半年前相比,一平米五千块钱的涨幅。

　　五月份以来北京、广州、南京等地的土地市场持续火热,高价地更是频频问世,土地市场的热度超过了90度,距离沸腾仅差一步。但是近期流动性紧缺,如同半路杀出的陈咬金,让土地市场迅速降温。

　　张大伟:从6月底,北京连续出了五个地块,溢价率不足2%,这个在2012年下半年以来是从来没有出现的。虽然其中地块的属性都不是很优越,但是四五月份位置比较接近的地块,像石景山的一个商业地块,四五月份楼面价到了2万,现在才一万三四,一些企业的确是收到了钱紧的影响。

　　对这样的说法,地产界的人士似乎有看法。万达官网的数据显示,今年投资项目接近40个,资金投入在2000亿元以上。有媒体质疑万达集团资金链紧张,万达集团董事长王健林强调却认为这是一种误解:

　　王健林:我想说,总投资不等于当年投资,我们宣布的总投资是从项目开始到结束的总额。而项目当年的投资并不完全由万达自掏腰包,主要由三部分构成,自己拿35%-40%的注册资金,银行融资约30%,剩余靠预售款收入解决。

　　截至记者发稿,夏家胡同的竞争还在继续。市场分析,这块土地的成交价格应该在20个亿左右,楼面价大约在4万左右。这样的价格对于当前的土地市场影响力并不会太大。

　　而在中国房地产研究会副会长胡志刚看来,土地市场的火爆,必将影响到房地产市场,土地财政的症结不破,问题就很难解决: 胡志刚:北上广开发商的拿地积极性都很高,每个地方都推出了地王,这个趋势对控制房价压力是很大的。