9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中最令人关注的规定是，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。
政策出台后，关于第二套住房的认定标准成为大家关注的焦点。据悉，上周五，央行、银监会已召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。监管部门定下三点基调底线，分别是：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。在三点基调之外，各家银行的细则自己把握，预计各商业银行房贷政策的实施细则将在监管层备案后，于近期公布。
从上述基调可以看出，1、公积金贷款不受该政策影响；2、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。这意味着，购房者在“以小换大”的改善需求下，仍能够享受正常的基准利率。应该说上述界定比市场普遍预期的要略为宽松一些。
央行选择在十一黄金周前出台房贷新政策，反映了监管层对房地产市场波动的风险高度集中于银行体系的担忧和提前防范。从短期看，一线城市如北京、上海、深圳在国庆期间成交量都急剧下降，新政策对抑制房地产投机确有一定的作用。尽管目前市场上观望气氛较浓，但从长期看，仅凭该政策难以改变房地产市场供不应求的状况，对行业产生大的负面影响。
我们始终认为，对房地产市场的宏观调控是长期存在的，政府的指向是房地产市场健康有序的发展，而不是要打压房价，让市场形成房价下跌预期，从而引发金融危机。因此，我们相信房地产公司将在不断出台的政策法规规范下，更健康的发展，而暴利时代终将向合理利润时代过渡。我们仍坚定看好行业龙头，如万科、保利、招商、金地，这类公司将在宏观调控和行业整合的浪潮中，抵御风险，发展壮大。
作者：刘昆
(来源：长城证券)
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