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宏源证券:万科A行业集中度低"闹世"造英雄

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年01月07日 11:24

杨国华

    怎一个闹世？

    房价飞涨：从2005年到2007年9月，深圳商品房销售均价累计上涨近100%，广州近60%。顶点财经

    行业集中度低：截至2006年底全国共有房地产开发企业5.87万家。

    谁将是英雄？

    业绩上：

    截至2007年9月，万科总资产达到950.27亿元，较2002年增加了约11倍，净利润从2002年到2006年的年复合增长率达到54%。

    战略上：

    1、学习帕尔迪，增强资产周转率；2、加大二级市场并购；3、顺应大势，及时调整策略；

    结论：

    未来房地产行业将是战略思想决定企业成败的时代，万科卓越的战略能力将成为行业永远的强者。我们预计公司2007和2008年EPS为0.77元和1.20元。维持买入评级。

    一、怎一个闹世？

    1、房价飞涨

    从2003年开始全国房价开始大幅度上涨，其中深圳和广州的上涨幅度更是疯狂。从2005年到2007年9月，深圳商品房销售均价累计上涨近100%，广州近60%。在销售面积大幅增长的同时，房价出现了非理性的繁荣。尽管房地产市场的刚性需求依然旺盛，但房价过快的上涨正直逼人们的承受极限。2007年1-9月全国商品房销售均价涨幅再次超过实际人均可支配收入增长率(考虑通货膨胀因素)。深圳、广州表现的更为严重。

    2、行业集中度低

    我国房地产市场的集中度目前还比较低，截至2006年底全国共有房地产开发企业5.87万家，总资产约8.84万亿元，营业收入约1.8万亿元，净利润约1670亿元。2006年万科总资产占全行业的比重仅为0.55%，营业收入占比仅为0.99%，净利润占比为1.38%。

    二、谁将是英雄？

    房价的非理性疯涨，房地产企业的群雄割据，房地产行业可谓一个闹字了得！但越是闹世，越是诞生伟大英雄的时代。而万科无疑正成为这个时代的英雄。

    1、业绩上截至2007年9月，万科总资产达到950.27亿元，较2002年增加了约11倍。净利润从2002年到2006年的年复合增长率达到54%。

    2、战略上

    伟大的英雄需要业绩的支撑，更需要战略上的远见。

    (1)战略1：学习帕尔迪

    房价的飞涨正在透支未来的上涨空间。开发商依赖房价上涨带来高盈利、高成长必定难以长期维继，开发商未来的竞争力将是比拼资产周转的速度。万科在2003年就提出了“以帕尔迪作为新的标杆”的口号。帕尔迪是美国第一大开发商，从2000年到2005年，公司的加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。在2005年总资产周转率就达到了1.13。在我国目前高房价压力凸现的境况下，万科的战略远见将使其决胜未来。

    (2)战略2：二级市场并购

    土地作为稀缺资源，一级市场的土地价格的大幅上涨给开发商带来了很大的资金压力。目前土地价格的上涨幅度已经远远超过商品房价格的涨幅；宏观调控下，中小开发商的资金困境日益突出。这些因素恰好给予行业优质企业并购的机会。通过并购，既可以短时间扩大规模又可以获得相对于一级市场较为廉价的土地。内外兼修，方能快速发展壮大。万科无疑又是这一机遇的先行者。

    (3)战略3：顺应大势，适时调整策略

    事件1：广州万科金色康苑2007-12-9号开盘，开盘均价1.4万/平米，相对于周围楼盘1.7-1.8万/平米的均价，万科采取低价入市。推出的156套住房不到两个小时全部售罄。广州万科的云山和东郡开盘当日分别销售80%和65%，深万科以7500元/平方米的低价，推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天即告售罄。万科上海的楼盘也有不同程度的降价，但仅是限量推出，且是针对不同的物业类型。联排别墅的“蓝山”项目，推出30套优惠房；“春申万科城”推出了针对毛坯房的优惠价，每平方米的价格在8600元左右，原先的价格为每平方米9600元左右。此前，8月中旬，“春申万科城”已针对装修房推出优惠活动；“朗润园”项目只针对公寓进行价格调整，花园洋房的价格没有调整。

    事件2：万科董事长王石频繁在媒体上发表言论，坦言深圳、广州房地产面临拐点，甚至建议购房者三年到四年后购房。

    分析1：广州、深圳房价过快上涨已经吞噬了未来的上涨空间，万科洞悉市场及时理性的作出低价入市策略，可见其快速的市场反应能力。

    分析2：上海部分楼盘推出打折房，足见其超常的营销策划能力。随房价大涨，房地产商形象也日益恶化，万科适时推出一些让利房，即加快了楼盘的销售速度，更维护了公司的品牌形象。

    分析3：公司的发展离不开行业的发展。房价非理性上涨给开发商带来了短期的巨额回报，但却可能损坏整个行业的长期发展，进而损坏公司的发展。王石坦言部分城市楼市拐点的到来，甚至建议购房者推迟购房计划，其实是让开发商和消费者都要理性，市场暂时的降温更有利于行业长期发展，只有这样，万科才能长期发展。万科的战略高度可见非同一般。

    三、结论：

    未来房地产行业将是战略思想决定企业成败的时代，万科卓越的战略能力将成为行业永远的强者。

    (来源：宏源证券)

来源：中金在线

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