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李宇嘉:股市和楼市关系正发生新的变化

2015年09月10日 07:24    来源: 每经网-每日经济新闻    

  股市和楼市都是宏观经济的“晴雨表”,都对货币政策弹性十足,二者往往具有同向波动的趋势。但另一方面,股市属于资本市场,楼市则是商品市场。前者长期内决定于实体经济基本面,比如上市公司盈利状况、经济转型绩效;而后者主要取决于城市化的进程和人口结构。

  从美国、日本等股市和楼市波动比较大的国家来看,股市和楼市正相关性很强,但房价波动通常滞后股指波动4~12个月。

  比如美国经过次贷危机之后“去杠杆”的阵痛,道琼斯指数反弹到2014年底的18000点,创历史新高。与此同时,在连续QE和零利率的刺激下,自2012年5月以来,美国20大城市房价指数也连续上涨。

  港股市场和香港特区的楼市波动同样也有较强的正相关性。1997年8月,恒生指数触顶,当年10月房价触顶;2003年4月,恒生指数触底,8月房价触底;2007年10月底,恒生指数再创历史新高,2008年6月,房价再次到达高点……此类例证无需赘述。

  楼市变动之所以滞后股市,一是因为楼市资产属性和变现性较股市差很多,股市对流动性变化的弹性也比楼市更强。货币政策一旦变化,股市可以立即反应,但楼市从市场预期变化到成交量回升再到房价变化,有一个较长周期。二是楼市去泡沫本身时间较长。楼市在快速上涨时期往往会过分透支需求,存在严重泡沫,因此当股市开始回升时,楼市常常仍旧处在去泡沫的阶段。

  以内地的股市和楼市来看,如果从过去10年的长跨度(2005年4月~2015年4月)看,上证综指上涨283%、一线城市房价指数(中原数据)上涨248%,二者貌似有很强的正相关性。但这是股改(全流通)、房改(住房市场化)、货币高发、经济增长等一系列因素促发的。

  事实上,由于市场化时间短,二者“政策市”的属性都比较强。总体来看,二者在长周期内存在“正向弱相关”,而在短周期内背离却常常成为主基调。

  但二者的正相关只存在于2005~2007年。2009年8月~2014年7月,熊市成为上证综指的主基调,但此期间却是房价上涨最快的时期,全国房价基本翻了一番。

  不过笔者认为,从2014年下半年以后,二者的相关性出现了一些新的变化——中长期内或呈现“股牛楼稳”的局面。

  首先,人口红利和供求关系变化,决定楼市长周期内难再上行;其次,为冲抵楼市对系统性金融风险的影响,降低地方财政的土地依赖性,国家鼓励多层次资本市场和股权投资发展,因此产业资本开始部分“弃楼转股”。而私募、基金、新三板等低门槛资本市场股权投资放开,也让产业资金有了更多出路。

  另一方面,在城镇化超过50%、人均GDP超过3000美元后,居民的资产性收入需求上升。此时恰逢房价告别高增长、房产增值收益预期出现衰减,因此居民大类资产配置的选择开始向资本市场和股权投资转移,即“砖头化”走向“证券化”。这也是一般研究者分析股市楼市关系时所言的“跷跷板效应”。基于此,股市长期牛市的局面可期。

  考虑到我国城镇化还在推进,外来人群住房问题未完全解决,城镇楼市存量住房供应效率较低,改善型住房需求未来将接力刚需成为住房需求的主力。因此即便楼市难以高速上行,但在高位基础上的稳定或窄幅波动或是主要特征,股市和楼市将呈现出“股牛楼稳”的局面。

  重点城市特别是一线城市,由于高净值人群多、无房户也多,是未来有效住房需求集中的区域。因此,股市上行期获得的资产收益,会极大地提升住房支付能力,激励居民买房,即所谓的财富效应。今年1~7月份,一线城市楼市成交量和成交同比增长近60%、房价领涨全国,特别是创业板上市公司集中的深圳,房价暴涨近40%,这就是财富效应的体现。

  未来,楼市将迎来存量时代,加上政府行政干预弱化,房价单边上涨的趋势结束,将进入类似于股市的上下自由波动时期。而随着注册制的推行,股市也将逐步脱离“政策市”,楼市和股市将有望出现类似于发达市场的强正相关波动。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)


(责任编辑: 向婷 )

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