冯焱东：险资为何钟情白银时代的房企

　　自2014年开始，保险公司纷纷入股上市房企。今年，这个势头丝毫没有减弱，且手笔越来越大。

　　房地产黄金时代已过、进入了白银时代，房企利润率在不断下滑，房地产收益与社会平均利润率已经十分接近。那么，为什么稳健保守的保险公司在此时大举进军房地产业？

　　这需要从保险和房地产两个角度来看。近年来，险资规模迅猛增长，但投资收益率却一直处于较低水平。收益低很重要的一个原因是投资范围受到局限，多元化资产配置不到位。

　　随着保险资产的高速增长，各大险企迫切希望为险资寻找新的出路，以提升投资收益率。在中国大量优质经济资源集中在上市公司的背景下，保险公司在上市公司股权投资方面纷纷加大了投入，其中银行股权成为首选。

　　除了银行，上市房企股权成为另一重要投资对象。房地产利润不断走低，却依然能引起保险公司的兴趣，我们可以从四个方面来理解：

　　一是从行业来讲，房地产虽然进入白银时代，但发展空间依然巨大。2014年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，商品房销售额7.63万亿元，是绝对的龙头性行业。此外，城镇化仍然是中国未来一二十年经济增长的主要动力。新型城镇化战略规划已经制定，京津冀协同发展、长江经济带建设、“一带一路”战略也为新型城镇化注入了新的内涵和强大的活力，发展前景十分广阔。除了住宅地产以外，商业、文化、旅游度假、养老、养生医疗、物流、工业园区等地产也有很大发展机遇。

　　二是保险公司投资的都是龙头房地产公司股权，安全性较高且收益率不低。统计表明，房地产的行业集中度近几年来正快速提升。未来中小房企生存越来越困难，大型开发商的生存空间和发展前景依然十分广阔，强者恒强态势将益加彰显。

　　虽然房地产行业进入白银时代，整体风险也有所加大，但龙头房企发展前景可期，其中一些公司财务稳健性较好，安全边际较高，这对于保险资金来说是难得的结构性机会。公开数据显示，万科2012年、2013年、2014年净负债率仅23.5%、30.7%、5.4%，2014年底持有的货币资金高达627.2亿元，安全度“非常高”。一般大型房企的财务指标虽然远达不到万科的水准，但安全度“比较高”的房企也依然较多。

　　在安全性较高的同时，虽然销售净利润率在下降，但龙头房企的净资产收益率ROE保持着较高水平。碧桂园的ROE2013年、2014年分别达到19.6%、18.4%。再看股息率，万科2013年股息率高达5.5%，2014年为3.72%，远高于一年期定期利率，2014年碧桂园税前股息率已经高达6.6%，收益十分可观。较高的安全性和不低的收益率组合在一起，房地产公司受险资青睐就不难理解了。

　　三是保险企业与房地产公司未来有较大互动空间。大型房地产公司经过一二十年的快速发展，积累了丰富的开发运营经验和庞大的业主群体，这对于保险公司来讲是很有吸引力的。

　　万科目前仅自身楼盘物业服务客户就有250万，预计10年后将达到1000万，加上接受其他物业，预计10年后将达到6000万～8000万物业客户。庞大业主群存在养老、养生、医疗、金融、“互联网+”以及各种潜在需求，对保险公司来讲想象空间非常大。目前社区金融正进行得如火如荼，养老产业虽然还不成熟但前景广阔，这都是保险公司竞相重兵布局的领域。

　　对开发商来说，保险资金规模大、成本低，险资入股房企后可以为房企提供更多金融支持。开发商逆周期低价拿地、并购扩张的机会可能会大幅增加，双方可以优势互补深度合作。在销售上，房企和保险公司还可以共享客户资源，增加客户黏性。

　　最后，险资入股房企还有个时机因素。去年股市还没有大涨，房地产公司市盈率和市净率都不高，香港上市房企更低，这对险资来说是个比较好的时机。今年前海人寿耗巨资入股万科，也是在股票大跌之后，所以险资频频入股房企与时机也有一定关系。

　　（作者为民生银行地产研究院首席研究员）