一线城市豪宅市场升温 成交量创纪录

　　今年以来，北京、上海等一线城市的豪宅市场“风生水起”。根据中原地产统计，今年前5月上海超千万元豪宅成交2004套，同比上涨109%；截至6月16日，北京2000万元以上的豪宅签约超过345套，而2014年前6个月为201套。

　　成交量创纪录

　　中原地产研究部统计数据显示，今年前5月上海已经成交超千万元的豪宅合计2004套，同比2014年前5月的960套上涨了109%。预计2015年，上海千万豪宅成交有望突破5000套，创造历史纪录，成交均价也明显上涨。

　　截至6月16日，北京总价在2000万元以上的豪宅成交59套，预计全月成交将在90套以上，创造了2月以来的月度纪录。根据中原地产统计，今年以来北京2000万以上的豪宅签约超过345套。而在2014年前6月合计签约只有201套。

　　目前北京在售的单价在10万元以上的存量项目大约有10个左右，包括润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。从现在到2016年初，预计北京能够上市销售的单价在10万元以上的项目接近15个，最近入市或将入市的项目有万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府、华润昆仑域。

　　根据中原地产市场研究部统计，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。在这2046万平方米中，只有1350万平方米为住宅用地，其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。张大伟分析认为，折算成为商品房住宅只有4.5万套左右。按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

　　根据亚豪机构统计，今年前5月，北京公寓豪宅成交涨幅明显低于别墅市场。亚豪机构副总经理高姗认为，这主要是由于别墅产品中仍有部分远郊低单价、小户型的改善型入门级产品，而公寓豪宅则为纯高端，在此轮由改善型需求引发的回暖当中，别墅成交的上涨速度要高于公寓豪宅。但随着高端公寓豪宅项目入市高峰到来，成交量也将进一步平稳上涨。高姗认为，5月北京豪宅市场整体入市项目大增，成交回暖回款加快以及资本市场流动性不断宽松，使得房企原本紧绷的资金链逐渐松弛下来，其关注的重点也逐渐由“回款快”向“利润高”转移。而受到宽松政策环境与积极市场供应的双重刺激，预计6月北京公寓豪宅类产品成交将出现快速上涨。

　　高端化趋势

　　张大伟分析认为，整体上来看，预计北京2015年待售的顶级豪宅套数超过1000套。对于豪宅项目来说，正常的销售周期一般都在5-8年以上。北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，未来高端化将成为趋势。

　　张大伟认为，传统的豪宅区域观念正在发生变化，在过去思维中只有长安街沿线上的才叫豪宅，但随着土地供应的减少，在这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高。此前大部分豪宅都是投资属性，但现在的豪宅大部分具备了第一居所的功能。未来北京限购虽然会延续，但对于改善需求来说，二手房的升温以及未来对工作居住证等政策的调整，都将对北京高端住宅市场带来利好。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，顶级豪宅集中入市将超出市场承载力，造成各项目间的成交量出现分化。地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素。如何在白热化的竞争中胜出，房企只能在确保产品不存在瑕疵的同时，充分调动资源，不断地为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值，从细节入手才能触发购房者的置业热情。

　　楼市回暖范围扩大

　　6月18日，国家统计局发布70大中城市房价走势。与上月相比，70个大中城市中，商品房价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。从环比情况来看，商品住宅成交价格的回涨主力仍为一线城市，不过楼市回暖范围已经开始扩散。5月商品住宅价格下降的城市减少了5个，更多的城市进入价格平稳甚至上涨周期。其中由降转为平稳的城市包括福州、郑州、安庆等，而转入上升周期的包括南昌、成都、无锡等。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，持续宽松的货币环境，使得市场流动性充足，贷款利息也处于历史低位。房地产市场供需市场双方资金情况均开始盘活，由此也带动了更多城市商品住宅价格上升。

　　任启鑫指出，首先步入上涨阶段的三四线城市多位于南部经济较发达地区，这些城市一方面城镇化速度较快，产业聚集效应使得新增购房需求持续增加。另一方面资金情况的活跃度使得这类城市更容易受到宽松货币政策的刺激，因此能够紧随一线城市之后快速进入价格上涨期。

　　5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅环比普涨，4个城市环比涨幅为3.0%。从细分来看，最高涨幅仍然由深圳蝉联，由4月的1.8%上升至6.7%，而北京涨幅则由0.8%上升至1.4%，以深圳为代表的一线城市率先进入价格上涨期。任启鑫分析认为，受到经济形势影响，中国房地产市场已整体进入“慢行道”，但一线城市仍然具备较强上涨动力。记者 李香才