公积金新政加码 “认房不认贷”提速二手房

　　从6月1日起，备受社会关注的北京公积金贷款新政策开始实行。按照规定，新政放宽了首套房认定的标准。对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，就可以执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。

　　在新政落地一个多星期后，北京楼市的热度再次引燃。其中，在二手房市场中，更是加快了成交量的提升。

　　详解

　　公积金跟进“3.30”新政

　　自“3.30”新政将商贷变更为“认房不认贷”后，公积金并未在第一时间跟进，这也让不少购房人仍然处于“观望”的态势。而在此次6月1日执行的公积金新政中，也让商贷、公积金统一了贷款标准，全部为“认房不认贷”。

　　对于首套房贷款，通知提出，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。

　　此前，本市公积金贷款的认定执行“认房又认贷”，只要购房人家庭曾经使用过公积金贷款，或者此前以购房名义提取过公积金，即使申请贷款时名下已无房，依然得按照二套计算。而根据此次的规定，只要是在市住建委房屋交易权属系统中没有住房的，购房就可以认定为首套房。这意味着，如果此前有房，只要将其卖掉，即便之前用过贷款，或是因购房提取过公积金，也都能被认定为首套房。

　　首套首付与房屋面积无关

　　“同时，借款申请人购买首套自住住房的，不再按照房屋性质和套型建筑面积区分首付款比例和贷款额。”北京住房公积金管理中心相关负责人介绍。

　　记者了解到，此前，北京公积金贷款对于首套房的政策是，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　而从6月1日起，只要认定为首套房，无论是50平方米还是120平方米，贷款的首付比例都只有2成，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。而贷款最高额度仍执行120万元的标准，没有变化。

　　二套房首付最低三成

　　二套房的公积金贷款首付方面，北京也按照国家的相关要求下降。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元，贷款利率仍为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

　　此前，北京公积金二套房的首付执行的是最低70%。只有对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例不低于60%。现在按照最低3成的规定，意味着二套房贷款最低首付比之前至少降低了一半。

　　市场

　　6月二手房将量价齐升

　　新政不断的出台，使得二手房市场不断变得火热。据亚豪数据机构统计，5月北京市二手住宅网签量为16215套，而在6月，伴随着公积金新政的落地，这一成交数据有可能将进一步上升。

　　对于市场价格的走势，我爱我家副总裁胡景晖表示，从我爱我家门店反映的情况来看，目前市场交易热度依然相对较高，中、大户型成交较为突出，显示出改善型人群购房的偏好，同时房屋从挂牌到交易成功的平均时间也在缩短，个别区域的热点房源出现了业主提价现象。“预计6月份北京二手住宅成交均价仍将延续目前的小幅上涨局面，而同比价格的涨幅预计将进一步拉大。”

　　二手房成交大户型居多

　　在市场上，受到了新政的影响，不少大户型二手房相对成为了最抢手的产品。在记者走访大望路、酒仙桥、朝阳北路等房产中介公司发现，受利好政策的影响，大户型已经超越了小户型成为目前市场成交的主要产品。

　　“从目前来看，120平方米左右的大户型最受购房人的关注，店里最近成交的几套二手房都是大户型。”酒仙桥麦田中介的员工表示，“自6月1号开始，越来越多的购房人开始出手自己手中的小户型，来换取大一点的户型。这也恰恰是新政所带来的直接利好。”

　　据这位员工表示，在不少购房人之前的房子小，因此在置换的过程中，如果按照原来的标准计算，即便是小户型出手后，仍难满足4成或5成首付的标准，而在新政实施后，最低2成的首付和低贷款利率是他们开始出售的主要原因。

　　为此，大户型也成为6月二手房销售的主流，而不少大户型的房东，也开始陆续地推出自己手中的房源，这也让大户型的价格有了一定幅度的上涨。

　　过户大厅天天爆满

　　二手房量的激增使得过户成为了目前制约二手房成交速度的主要原因。据记者了解，目前要在朝阳购买二手房的人，基本是在年初就达成了意向，但到真正过户却至少要等到6月底、7月初。

　　作为北京二手房成交近1/3的朝阳区，记者在朝阳区房屋登记业务网上预约系统中了解到，截至6月15日前，所有的二手房过户拍号已经全部发放。这也意味着二手房过户至少要等到6月下旬才能进行，而这一时间还未算上15号前陆续需要办理过户的购房人。为此，要办理过户，也需要尽快准备齐手续进行预约。

　　而在2015年4月至今，朝阳区二手房共网签12354份，比去年同期增长近一倍。

　　面对增长迅速的二手房交易，朝阳区地方税务局也将推出新的举措，来应对高办理人流。据悉，为了解决纳税人二手房过户缴税排队的问题，朝阳地税负责二手房征收业务的第六税务所采取了多项措施：一是最大限度增加办理量，扩充大厅办理能力，通过增设两个临时窗口，增加办理量30%；二是加班延长办公时间，每周增加预约数量150份，全所加班确保完成，消化市场增量；三是在大厅设置受理预约点，对于没有预约成功的纳税人现场发号预约。为了切实缓解纳税人缴税排队的问题，自5月25日起，朝阳地税局在CBD税务所(SOHO尚都南塔三层)临时增设二手房预约征收点，预计日均能增加办理量100份。

　　支招

　　外地有房

　　不影响北京首套认定

　　对于此次执行的新政也放宽了在外地有房且想置业北京的购房人。按照规定，对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，就可以执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。

　　值得区分的一类购房人是，以前如果在外地购买了住房，使用了商业贷款。在新政执行前，如果查到了有商贷记录，这样的家庭在京购买第一套房，也不能享受到首套房的政策。

　　而从即日起，只要这类家庭在北京的房屋交易权属系统中无房，即便名下有尚未还完的商贷，也不影响其在北京以首套房名义贷款公积金。不过，由于公积金一直执行的是还清之后再贷款的政策，因此如果名下有尚未还完的公积金贷款，还是要先还清的。

　　首套房组合贷

　　首付最低3成

　　此次公积金新政中，取消了首套房贷中对房屋面积的限定，无论所购买的房屋是否超过90平方米，首付都执行2成的标准。

　　不过，在北京当前的房价下，如果购买大户型的房子，总价肯定较高，如购买一套100平方米的住房，价格2万元/平方米，总价就达到200万，首付如果40万的话，公积金贷款最高120万，那么就还需要加上贷款40万元商贷做组合贷。

　　由于商贷首套房规定的首付比例为最低30%，而公积金首套房贷的比例是20%，那么如果使用组合贷，是按照哪个比例来缴纳首付？

　　对此，公积金中心相关负责人表示，由于不同类型的贷款要通过不同渠道审批，因此首付的比例需要同时符合多条贷款渠道对于购房首付的认定。这就意味着，目前公积金贷款首付比例虽然是20%，但商业银行贷款的首付比例为30%，如果购房人通过组合贷来买房，按照“二者取其高”的原则，首付应为30%。

　　商贷不可转为公积金贷

　　“公积金的利率和首付都合适，我能不能把商贷转成公积金贷款呢？”公积金的新政，也引发了不少已经通过商业贷款买房的业主转贷的心思。网络上，以此为噱头招揽客户的小额贷款公司，也不在少数。

　　截至目前，北京市并没有出台商业贷款转公积金贷款的政策，因此并不能够进行“商转公”。已经申请并审批完成的商贷购房人，可以凭借购房合同或房产证，去申请公积金提取，但不能提出解除商贷合同而转为公积金贷款。

　　“唯一的特殊情况是，只进行到网签环节还未完成商贷申请的购房人，可以重新网签，申请公积金贷款。”公积金中心相关负责人提示说。