一线城市楼市回暖迅速 高价宅地再遭开发商争抢

　　■本报记者 王 峥

　　一线城市近期红火的楼市也让其土地再次成为了房企眼中的“香饽饽”，尤其是那些供应稀缺的优质地块。

　　中原地产提供的数据显示，截至6月7日，一线城市6月份合计成功出让住宅用地6宗，平均楼面价高达2.1万元/平方米，创造了单月历史纪录，溢价率为32.48%。

　　此外，在一线城市土地供应持续减少的情况下，一些位置相对优越的地块更多的被打造成了高端项目。对此，有业内人士指出，北京商品房住宅的市场已经开始进入高端化阶段。而近期，一线城市的高端项目也持续发力，销售势头良好。

　　一线城市供地减少

　　引房企争抢

　　随着一线城市房地产市场的持续向好，其土地市场也再度热闹了起来。

　　6月3日，上海两幅热门地块接连出让。首先成交的是宝山区大场镇W121301单元38-02纯宅地，包括万科、绿地、碧桂园、招商、中信泰富、庆隆、九龙仓等18家开发商。最终该地块由招商平安联合体以30.1亿元竞得，平均楼面价2.33万元/平方米，溢价率高达89.67%。随后成交的闸北市北高新技术服务业园区西地块竞争更加激烈，该地块起拍价高达69.32亿元，为今年上海起始价最高的地块，最终由华润华发联合体以87.95亿元夺得，平均楼面价高达3.81万元/平方米。

　　据悉，今年3月20日，华润华发联合体曾以总价70.52亿元拿下的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，平均楼面价3.49万元/平方米，与6月3日出让的这幅地块相邻，并且出让条件完全一致。这也意味着，不到三个月的时间，该区域平均楼面价就已经上涨了3000元/平方米。

　　而6月4日上海又有多幅地块完成出让，溢价率均高达60%以上。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于政策层面已经宽松，市场基本面回升已是既定趋势，此时开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。

　　此外，一线城市土地供应的减少也是房企争相在此抢地的原因之一。以北京为例，2015年前5个月，北京仅新增土地供应26宗，创下了自2009年以来的同期新低。

　　而这也体现在了一线城市5月份的土地市场成交上。在一线城市5月份签约的30宗土地中，只有10宗为住宅用地，合计出让金额仅72.39亿元，这也是2014年来首次出现单月4个一线城市合计土地出让金不足百亿元的情况。而且从未来预期看，北京、上海等城市的待售土地并不多，特别是北京，目前8宗地块挂牌，处于历史最低水平。

　　“一线城市回暖这么快，大型房企普遍判断这一趋势还将持续一段时间，同时一线城市土地稀缺，未来土地升值的潜力也大，而且在一线城市年底，房企也可以规避三、四线城市库存过剩的风险，因此下半年一线城市土地市场的竞争可能会更加激烈。”有市场人士对《证券日报》记者称。

　　新入市项目

　　高端化倾向明显

　　实际上，随着一线城市土地供应的持续减少，北上广深新入市项目高端化的倾向越来越明显。

　　据悉，2013年4月份到2015年4月份，北京合计供应住宅类用地113宗，住宅建筑面积1350万平方米，但其中有约800万平方米是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。“折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差一年的消化量。按照目前市场供应比例计算，这4.5万套商品房大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价”。中原地产首席分析师张大伟分析认为。

　　此外，2015年5月份北京别墅市场共实现成交346套，成交面积9.27万平方米，环比分别大涨68%和48%，这也是连续第三个月别墅成交大涨。而6月份北京高端住宅市场继续高位运行，整体看2000万元以上的居住类物业，最近一周签约套数达到了19套，创造了年内新高。叠加前5个月，目前北京年内2000万以上的豪宅已签约超过306套，而在2014年前6月，此类住宅合计签约只有201套。

　　张大伟表示，“北京商品房住宅市场已经开始进入高端化，未来将与香港类似，目前在售物业中低端项目占比非常少。实际上，从2015年开始，北京便非常明显的以自住房的供应挤占普通住宅市场，而这也使得未来商品房高端化将成为趋势”。