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去年6月，中国保监会宣布在国内开展“以房养老”保险试点。对这种养老方式，肯定者有之，质疑的声音也很响亮。今年4月，国内首款“以房养老”产品面市，但截至目前签约者寥寥，新产品市场遇冷。
哪些问题导致人们对它不买账？哪些人适合用这种方式养老？听听老百姓怎么想，保险公司、监管部门和专家如何解读。
——编者
投保者到底亏不亏
60岁男性抵押100万元的房产，25年间每月领2514元养老金；房子仍可自住，百年后房屋增值收益归继承人
今年4月，幸福人寿推出了国内首款“以房养老”产品——来自北京、上海、武汉三地的5户家庭、8位老人正式签订了该公司的老年人住房反向抵押养老保险产品“幸福房来宝”保单。如无意外，从6月份开始，他们将拿到首笔养老金。
根据“幸福房来宝”第一套方案，如果抵押房产估值100万元，投保人是60岁的男性，每个月能拿到2514元养老金。如果投保人是60岁的女性，每个月能拿到2082元养老金。老人投保时年龄越大，养老金额度越高。80岁的男性老人，抵押100万元的房产，每个月能拿到5989元养老金。
保险公司为了应对长寿风险即投保人85岁之后的延期养老金“开支”，要求投保人在这之前每年缴纳“延期年金”保费，60岁的男性投保者需要每年缴费2544元，70岁的男性投保者需要缴纳5810元。这部分缴费已经在测算养老金的过程中扣除，不需要另行缴纳。但也不会在投保者身故后返还退保利益。
如选择“延期年金有身故和退保利益”的方案，投保者需要缴纳的延期年金保费较多，每月领取的基本养老保险金额则较少。
这样的投保“价码”，一般老百姓能接受吗？
北京市通州区的孙旭阿姨认为，100万元的房产，平均到25年每年应该有4万元，每个月应该有3300多元，每月只发2082元，有点少。
“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。
孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗？”
南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖？而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险——从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。
中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”
费率条款如何体现“房市波动”？
保护投保者权益，应以差异化条款费率体现房产实际价值
安徽省蚌埠市的王先生有三个孩子，一个在北京、两个在国外。“人熟是宝，我老了哪也不去。孩子们也不想回来继承老家的房子，‘以房养老’对我很合适。这几年房价一直往上走，有没有可能把房价上涨的因素考虑进去，直接变成现金按月支付给我？此外，我们这儿的房价和北京、上海比，无论涨跌波动浮动都不一样，保险公司的条款费率是不是也要有所差别呢？”
保监会相关部门负责人表示，根据“试点指导意见”，“以房养老”产品可以分为两类：其中，参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人及其继承人。幸福人寿的“房来宝”属于后者——幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价涨了全部归属投保人；房价跌了，由保险公司承担。这样一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额将固定。“在签订合同测算保险金时，我们一定程度上考虑了房屋未来的预期增值。”曲和磊说。
“从经济学的角度看，反按揭型年金保险产品的基本原则，是让投保人每活一天，都能享受其资产现有及未来增值价值的最大现金化。”朱铭来说，从国际上看，除了房产，古玩、字画、家具等，金融机构都可以进行估值、折价，然后以按揭年金的形式发还给投保者。“而目前国内的这首款产品，并没有体现‘最大现金化’原则，后面还留了一些‘尾巴’，操作形式更为复杂。”朱铭来认为，这会模糊人们对“以房养老”这一保险产品的认识。
“如果将来开展参与型产品业务，还要解决好房产增值利益分配的问题——房地产市场有较大的不确定性，而保险合同一签就是十几、二十几年，如何确保投保者的应得利益不受损，对保险公司的市场预判能力、精算能力也提出了挑战。”朱铭来认为，如果全国用统一条款，对保险公司来说，能够在大范围内平抑损益，实现大数法则；但对具体城市的投保者来说，则没有体现差异化。”他说。
“目前在四个试点城市，‘房来宝’采用统一的费率条款。”曲和磊坦承，一线城市和二三线城市房价波幅不一样，住房反按揭产品的条款费率要体现房价增值或贬值预期， “条款费率差异化将是未来的大方向。”他说。
也有人担心，如果保险公司承保很多客户，现金流不够，这项业务做不下去了，保户的房子怎么办？
针对消费者的这些顾虑，保监会相关部门负责人表示，对于经营“以房养老”的保险公司，保监会规定，试点期间单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过公司上一年末总资产的4%，意在限制该项业务的总量。“此外，相较于一般寿险产品有10天的犹豫期，‘以房养老’产品签单后的30天内，投保者可以无条件退保。我们还会继续督促保险公司提高条款的通俗化程度和费率的透明程度，保护投保者权益不受侵害。”这位负责人说。
只是小众人群的养老方式
与传统文化“水土不服”，只适应特定人群养老需求
受传统养老观念影响，许多人对“以房养老”的认同度不高。“大城市房价贵，年轻人攒套房不容易，做父母的不会为了过得舒服点，把房子抵押给保险公司。就算小城市房子不值什么钱，也觉得该留给孩子作个念想。”黑龙江绥化的王先生说，他不能接受以房养老这种方式。
“在国外，孩子成年后与父母就在经济上独立，可我们中国人代际之间的‘经济账’没那么清楚。即使孩子已经成年，结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得，如果子女无暇照顾，可以去养老院，把家里的房子租出去，用租金养老，总比把房子留给保险公司合适。”朱铭来教授认为，“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突。“一般而言，这样的商业模式只适应特定人群的需要，并不容易推开，保险公司开发产品也要注重客户分层。”
首都经济贸易大学保险系教授庹国柱表示，“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。
曲和磊表示，该公司的“以房养老”业务在试点期间优先在孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体中推行。“我们不急于追求业务量的增长，而是希望能积累些经验，让中国式的‘以房养老’有个比较稳步的开端。”
保监会“以房养老”试点意见出台以来，只有一家公司申报了一款产品，其他公司都在观望。对于这种情况，保监会相关负责人认为，这不是个利润丰厚的市场，老年人问题又十分复杂，处理不好就是大问题，观望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“毕竟是第一款产品，不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”
“从首批客户的投保情况看，无论是在办理房产评估、抵押登记，还是办理公证手续的过程中，他们都遇到了一些问题。我们希望相关办事机构能简化手续、降低收费，给老年人提供绿色通道，缩短等待时间。”这位负责人说。
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