30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。
市场人士将这次“金融+财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。政策执行后,二套房购买成本能降多少?楼市能否迎来量价齐升行情?
“金融+财税”,能提振“住房消费”吗?
这次中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清房贷的,再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
市场人士分析称,此次政策的最大亮点在于居民购买二套房的首付比例下限降至四成。而此前,二套房购买者需要提供至少六成首付,一线城市的购房者更需要提供不低于七成的首付款。
“二套房首付比例过高在一定程度上会抑制住房交易,毕竟很多改善型购房者的资金难以支撑如此高比例的首付。这次的政策力度很大,在降低首付比例后,改善型购房需求将被释放、快速入市,尤其对一二线城市而言,中大户型的房源市场成交情况将继续向好;从全国来看,房企可以借此良机积极去库存。”上海易居房地产研究员严跃进称。
几乎同时,财政部也发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人转卖普通住房,营业税免征期限由以往的5年变成2年。
上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎分析称,“新政策不但减免了满2年不足5年的普通住宅交易税费,还将释放一批存量房源。据对中原地产上海门店的调查,满2年不足5年普通住宅挂牌比重不超过市场总量的20%。“据测算,新政策执行后,上海全市二手住宅挂牌量增长幅度在7%左右。”
改善型需求获支撑,购房成本会降吗?
“我看到政策后,立即给熟识的中介打电话,但都占线,后来不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况,那里已有不少客户在咨询了。”广州市民陈晓芸最近一直在看房,她打算在女儿的学校附近再购买一套住房,以方便照顾孩子起居。
那么,执行新政策后,二套房的购买成本到底能降多少?据上海易居房地产研究院测算,以一套200万元总价的住房为例,如果按照目前一线城市首付七成的比例计算,首付款是140万元,需要向银行贷款60万元,如果按照商业贷款进行计算,在基准利率条件下,20年期等额本息的还款总额为102万元;而按照新政策四成的比例计算,首付款为80万元,需要向银行贷款120万元,按照同样的贷款条件,其还款总额为205万元。
简单对比来看,降低首付比例并不意味贷款成本降低了,实际还有所增加。七成首付下,首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元;而在四成首付下,首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。
严跃进说:“账不能简单这样算,在七成首付的情况下,购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资,只要年化利率不低于2.8%,20年的利息总额将超过43万元,所以,购房者的成本还是降低了。”
新政策还规定,二套房贷款利率取消“1.1倍”限制,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着,二套房的贷款利息支出也将有所降低。
此外,营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算,以上海为例,一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。
购房需求释放,房价会涨吗?
与广州的陈晓芸一样,许多购房者一听新政策出台,害怕房价会快速上涨,就立即赶往售楼处或者中介门店。政策松绑后房价会上演新一轮“上涨行情”吗?
市场人士普遍认为,新政策主要目的在于稳定住房消费,而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情,而在库存较高的城市,去化压力依然难解。
中原地产首席分析师张大伟说,新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放。“购房者情绪会大大提振,进而加快入市节奏。整体市场成交量将在4月快速上升,一二线城市存在房价上涨的可能性。”
“从目前情况看,二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点,到16%至17%;二季度二手房住宅成交量或将每月提高6000宗,而此前每月不足4300宗。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。
但是,从全国来看,受制于库存高企,大部分地区的楼市整体仍将复苏乏力。国家统计局数据显示,截至2月末,全国住宅待售面积42177万平方米,同比增长23.4%。
招商地产南京公司副总经理孙海平分析,在三四线城市,新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看,新政对开发商虽说是利好,但直接涨价还不太现实,房企应该还是去库存以跑量为主基调。
南京仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩说,“新政策背后是政府市场调节的导向,最终决定行情的还是市场自身。”
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