“两会”重发声 楼市迎“四考”

　　2015年政府工作报告中对于我国房地产市场的定调改用“稳定”、“支持”、“促进”，与去年的表述有明显区别。国务院总理李克强在回答中外记者提问时，指出“因地制宜、分城施策”、“保持房地产长期平稳健康发展”等观点。这无疑给房地产行业送来了一缕暖风。今年“两会”之后，楼市政策走势和前景预期会发生改变吗？面对大家对楼市提出的种种考问，北京晨报记者列出四大热点问题并请专家解读分析。

　　一考

　　货币政策还会放宽吗？

　　在全国“两会”后，我国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主，未来货币政策、税收政策等方面有可能会继续放宽，但对放宽尺度意见不一。

　　“与去年不同的是，2015年政府工作报告没有提到抑制投机需求，强调支持居民自住和改善型住房需求。说明房地产市场中的投机需求已经退热，以前的调控政策对刚需和改善需求有一定误伤。”亚豪机构市场总监郭毅表示，未来政策松动是一个大趋势，但由于每个城市的情况不一样，将会采取不同的松动策略。为了支持刚需与改善需求，央行还会放宽货币政策，继续降准降息。对于二套购房的，首付比例有可能下调，利率优惠也有可能会加大。二手房买卖交易中涉及个税、营业税的优惠幅度还会增加，这些都是有利于促进房地产市场发展的利好因素。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，政府对于改善需求的政策将会继续松绑，特别是二套购房的首付比例将会降低，这一政策有可能在4月份出台。二套购房首付比例的降低将会给一二线城市带来积极的影响，因为此类城市的改善需求总量较大。但对于三四线城市影响不大，因为此类城市楼市的供应已经绝对过剩。

　　“未来我国的房地产调控政策和发展环境整体将保持稳定，不会大起大落。这对于房地产市场来说，无疑是个好消息。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，在目前部分三四线城市库存攀高、宏观经济下行压力持续的情况下，以稳定为方向的楼市政策对于市场库存消化是显而易见的利好。

　　二考

　　房价会反弹大涨吗？

　　在全国“两会”后，房价会出现反弹大涨吗？这是百姓在街头巷尾议论最多的热点话题。

　　“今年全国‘两会’对我国楼市发展是利好的。像北京这样的一线城市，房价已经止跌回升，在两会后将会出现微涨的态势。”瑞穗证券亚洲首席经济学家沈建光表示，与一线城市房地产市场回暖较快相比，三四线城市的复苏将会比较缓慢，房价上涨动力不足。这是由于此类城市房地产市场供应量较大，消化过多库存，需要一定的时间。

　　21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙说，“北京房价反弹大涨的情况不可能出现。未来北京房价将会稳中有升。”在郭毅看来，北京房价分化还会加大。在“两会”后，北京刚需市场房价上涨几率不大。因为今年北京将会有三四万套自住型商品房供应，对于刚需市场的制约力强于去年，所以刚需市场房价难以大幅回升。北京改善型市场的房价将会出现供不应求，价格上涨的情况。因为近两年北京供地当中能够用于建设改善型产品的地块位置比以前远了些，地价水平也比以前高不少，所以改善型老项目的性价比优势就会凸显，部分改善型老项目的价格将会跟着改善型新项目的入市而有所上调。北京高端市场的价格将会攀升，今年将要入市的高端项目较多，单价有可能突破十四五万元。

　　三考

　　楼市会再迎成交高潮吗？

　　在政策暖风之下，我国楼市会迎来新一轮成交高潮吗？“房地产市场什么时候升温，取决于新政策什么时候能够落地。”郭毅强调说，现在两会导向只能改变市场预期，但对于创造新增需求作用有限。等到新政策落地，房地产市场出现实质利好，成交量才会得到进一步拉升。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，两会后，在“因地制宜，分城施策”的思路下，各地政府都有可能出台更为宽松的购房政策，从而刺激楼市复苏。从这个角度看，各大城市成交量基本上都会面临上升的态势。不过，由于市场分化，一二线城市与三四线城市的情况会有所不同。一二线城市集中了全国主要的就业机会，在吸引人口等方面依然有优势，所以购房需求强劲，去库存速度比较快，楼市成交量将会有一定幅度上升。三四线城市由于人口、产业和资金导入速度依然比较慢，去库存压力依然很大，所以楼市成交量上升空间不大。

　　胡景晖表示，北京楼市成交量已经出现了同比明显攀升，部分热点区域如通州、大兴等地方房价出现反弹。未来北京楼市成交量将会明显好于去年。每年两会后，北京楼市通常都会出现成交小阳春，但去年，北京楼市小阳春成色不足。从目前的政策环境看，今年北京楼市小阳春将会再次出现，比去年的成色更足。

　　郭毅还分析说，未来我国房地产市场的发展，主要依靠城镇化发展，以前北上广深一线城市吸引了大量外来人口，产生不少大城市病，比如房价过高等。随着城镇化发展速度的加快，各个城市发展将会更加均衡，一些新涌现出的大中型城市将会分流外来人口，从而带来新增购房需求，使得本地区的房地产市场得到发展。

　　四考

　　一线城市限购会放松吗？

　　一线城市限购政策是否会放松，也是两会期间较为关注的焦点。链家地产张旭表示，在因地制宜、分城施策的思路下，楼市低迷的城市仍然有可能出台利好的调控政策。从去年开始出现的市场分化还会有所延续。一线城市的限购政策根据市场形势有可能出现调整。但就北京来说，预计限购政策不会出现明显的放松，但也存在局部松动的可能性。

　　对于限购政策的调整，张大伟与郭毅的看法基本一致。两人均认为，目前全国执行限购的城市只有5个，其中以一线城市为主，一线城市直接取消限购的可能性很小，而通过居住证等绕道宽松的可能性较大。后续一线城市居住证制度的落地，将降低部分人购房资格的办理难度，从而为限购松绑，使得这部分人可以在一线城市买房。

　　在寇海龙看来，由于一线城市需求量很多，所以全面取消限购的可能性不大，但是限购有可能会出现松动，比如北京有可能允许出现购买第三套房。“在限购政策放松的情况下，相关城市楼市有可能会面临房价大幅上涨的风险。从这个角度看，防范房价波动依然是今年房地产市场调控的重要目标。”严跃进如是说。