房地产政策暖风再起 第三轮救市呼之欲出？

　　2014年，一线城市交易量下降、价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的去库存周期。新年之后，又传出佳兆业破产重组、恒盛地产资金链断裂的消息，“狼来了”的预警似乎正在变现。统计数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债达到26692.12亿元，33家房企资产负债率超过了80%的红线。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。

　　2014年以来，已有两轮“救市”，眼下，第三轮“救市”呼声再起。房地产市场2015年能否触底反弹？政府手里还有多少筹码？《每日经济新闻》记者就此展开了调查。

　　随着2014年中国经济增速下滑至7.4%，作为最重要的经济引擎之一的房地产行业，政策暖风频频吹起。

　　日前，国务院总理李克强与达沃斯世界经济论坛国际工商理事会代表对话时指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。

　　与此同时，包括杭州、绍兴等多地出台松绑限购、鼓励购房的政策，住房和城乡建设部副部长齐骥更是表示，要指导督促商品住房较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

　　福州市下发的 《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》提出，开发企业若有多余商品房或安置房可卖给政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江苏等省的部分地区也正在试点类似政策。第三轮救市呼之欲出。

　　房地产拖累经济增长

　　国家统计局公布的数据显示，2014年国内生产总值63.6万亿元，同比增速为7.4%，这不仅意味着经济增速较前一年下滑0.3个百分点，同时也是1990年以来最低的数据。

　　中国银行首席经济学家曹远征在网易房产举办的中国地产创新峰会上表示，中国经济增速放缓的背后，固定资产投资增速下滑是主要原因，房地产投资增速下滑则是最主要的拖累因素。由于中国的人口结构发生了变化，房地产市场从1998年以来的单边上涨时代已经终结，库存压力的加大导致房企新开工的意愿不强，房地产投资在2015年仍有进一步下行的压力。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，经济增速放缓的主要原因在于固定资产投资减速，在供应过剩的房地产和制造业领域，投资放缓尤为明显。摩根大通估计，由于房地产投资增速从2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1个百分点左右（包括对房地产相关行业的间接影响），预计2015年国内房地产市场仍将继续调整。

　　“房地产对产业链的辐射能力非常强，房地产投资增速下滑会拖累建筑业、工业、装饰业等上下游行业的增长，引发连锁反应。”新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，要稳住经济下行的势头，房地产投资的角色非常重要，即使不指望它像以前那样充当 “火车头”，也至少不要拖后腿。所以从政策层面而言，房地产的稳定发展是政府希望看到的。

　　供求关系依旧严峻

　　尽管2014年下半年房地产市场呈现探底回升的势头，并且在四季度出现“翘尾”，但供大于求的基本面并未得到实质改变，进入2015年1月份以来，市场成交再度下滑。

　　克而瑞的监测显示，2015年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市场分化进一步加剧：一线城市商品住宅成交环比虽下降，但同比大涨近32%，表现依然抢眼；18个二线城市上半月商品住宅成交量同、环比都出现大幅下滑，且分化明显，厦门、南京、杭州等城市环比跌幅都超过30%，而南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降，与2014年12月的高点基本持平；三四线城市上半月整体市场成交环比虽仍在下滑，但同比来看与2014年同期基本持平。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，一般而言，临近年关都是成交淡季，但眼下离年关尚早，成交下滑一方面是受市场淡季影响，但更多是因为供过于求的市场格局并没有发生根本性改变，随着前期地方救市政策效应递减，信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，使得购房者信心下降，观望情绪上升。

　　世联行的研究报告显示，尽管房地产市场经历了2014年四季度的成交反弹，但截至2014年12月末，国内大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。这其中，一线城市除深圳外，北京、上海、广州去化时间均超过15个月。二线城市中多数城市的库存量仍处于2010年来的高点，像杭州与福州的去化时间分别达到17.3与18.4个月。多数三四线城市由于人口净流出的影响，库存高企，像湛江与温州的去化时间分别高达26.3与22.1个月，锦州的去化时间更是高达89个月。

　　相对于在售住宅存量，潜在供应量的增幅更为惊人。欧阳捷和他的研究团队调查更发现，目前全国住宅在建施工面积接近50亿平方米，房企土地储备约为12亿平方米，按照2014年约10.5亿平方米的全国住宅销售面积计算，即使地方政府不再出让地块，要消化目前的存量也需要6年时间。

　　然而，与巨大的供应量相比，需求量却呈现持续下行的势头。欧阳捷调查发现，在绝大部分二线城市，人均居住面积已经接近30平方米，进一步改善的空间十分有限，三四线城市的人均居住面积更高，这意味着除了一线城市，存量人口改善住房的需求在不断放缓。与此同时，受到传统产业产能过剩的影响，农村劳动力进城的速度也在放缓，导致近几年大多数一二线城市人口净流入速度放缓，住房刚性需求相应减少。

　　对楼市一向乐观的原华远地产董事长任志强也坦言，尽管房地产行业已经进入底部徘徊周期，但由于商品房库存量巨大，房价大幅反弹的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才会出现回升的势头。

　　多重刺激手段救市

　　面对不利的市场形势，不仅各级政府纷纷出招托市，连住建部门也在为楼市去库存出谋划策，第三轮救市潮蠢蠢欲动。

　　四川省住建厅1月20日发布消息称，将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。厦门也宣布从1月16日起全面取消岛内限购。此外，绍兴日前出台的《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》提出，将于2月15日起实施购房补贴、提高公积金贷款额度等购房优惠政策，购房者将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。

　　兴业证券房地产分析师阎常铭向《每日经济新闻》记者表示，虽然在央行降息后房地产基本面确实开始复苏，尤其是一线和核心二线城市，但由于三四线城市库存较大等因素，单靠货币政策的宽松对于三四线城市基本面的推动相对缓慢，区域性的行业政策支持是非常有益的补充，预计未来会有更多三四线城市效仿推出救市措施。

　　然而，在欧阳捷看来，0.8%的购房税费补贴对购房者的资助力度很有限，难以带来大规模的购买力释放。除了一线城市，绝大多数城市限购政策松绑带来的刺激作用也在递减，上述救市政策只是“小打小闹”。

　　相对而言，住房保障的货币化改革救市力度更大。根据《经济参考报》报道，住建部拟督促存量库存较高的城市出台将商品房转化为安置房、利用存量房促进棚改和收购商品房用于保障性住房的指导意见。随后，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，开发商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，回购安置协议可以由原征迁实施单位负责。

　　中信证券房地产分析师陈聪认为，住房保障货币化是一种对中低收入居民的购买力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名义出资协助购房者取得房屋部分产权，并要求购房人在二次销售房屋时偿还地方政府出资，开发企业一边取得地方政府出资，一边继续支付规费和地价。这样一来，地价低流入与民生保障低流出的格局就可能变为地价适当流入与民生保障适当流出，同时未实际增加地方政府净开支，最终可能使中国楼市的刚需保持长期化。

　　相对于各式各样的救市政策，在欧阳捷看来，城镇化才是房地产市场重拾动力的核心因素，“2014年9月发改委已经确定新型城镇化试点名单，在全国共选取了50多个试点城市，如果真的能解决农村人口进城所面临的落户、社会保障、土地改革等难题，推动城镇化发展将产生更多刚性住房需求，从根本上解决高库存困境”。