今年楼市主基调仍为“分化”

　　岁末新房成交量跳高并非市场整体回暖信号——

　　今年楼市主基调仍为“分化”

　　经济日报讯 （记者 亢 舒）去年12月新房成交量的跳高，主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，并非楼市整体回暖信号。一线城市因为土地稀缺，人口流入仍连年增加，房价松动的可能性不是很大。而部分二线城市和三、四线城市，仍然具有高库存的特点。因而，2015年，分化仍是楼市的主基调，而去库存仍将是重要工作

　　国家统计局1月18日公布了2014年12月份70个大中城市住房销售价格变动情况。

　　12月份房地产数据中最抢眼的当属成交量。根据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的介绍，12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。而12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

　　刘建伟说，总体看，成交量在12月份增长较多，主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响。业内人士普遍认为，这并不是楼市整体回暖信号。

　　房价环比降幅收窄则是另一大抢眼数据。12月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比下降的城市有66个，上涨的城市有深圳1个，持平的城市有郑州、武汉以及赣州3个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳1.2%，最低为四川省泸州市下降1.3%。其中，北京、上海、广州的降幅分别为0.2%、0.3%和0.2%。与上年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有68个，上涨的城市有厦门、郑州2个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为厦门2.1%，最低为下降10.3%。

　　二手住宅方面，与2014年11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有60个，上涨的城市有北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及南京、南昌、九江、赣州共8个，持平的城市有南京、乌鲁木齐2个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳0.7%，最低为牡丹江下降1.8%。与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有厦门、郑州、深圳3个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为深圳1.8%，最低为牡丹江下降12.5%。

　　经测算，12月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2个百分点；环比降幅比上月收窄的城市分别有48个和36个。但从上涨城市的个数看有所增多，环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月份增加了1个和2个。

　　当成交量上升，开发商资金回笼加速，是否意味着房价要上涨？年底的成交量上升，到底是过去一年楼市低迷的集中短期释放，还是价格上涨的前奏？

　　实际上，分化将仍然是2015年房地产市场的重要特征。业界普遍认为，一线城市因为土地稀缺，人口流入仍连年增加，房价松动的可能性不是很大，而部分二线城市和三、四线城市，由于仍然具有高库存的特点。因而，2015年，分化仍是楼市的主基调，而去库存仍将是重要工作。

　　此观点的一个佐证是，进入2015年，一线城市的土地市场发生了一些很明显的变化。刚刚进入1月份，北京丰台一地块以86.25亿元的总价拍出，北京历史上最贵的总价地王诞生。据业内计算，成交楼面价达每平方米3.8万元。有机构统计，开年半月不到，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金就已超过200亿元。

　　土地市场的重新活跃始于2014年年末。在信贷放宽、房企资金有所回笼等因素影响下，土地市场逐渐“解冻”。一些规模较大的房企从去年11月份开始拿地。受此影响，上海、北京相继出现“地王”。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，地价接近或者超过房价已成为一线城市土地市场的新动向，“面粉贵过面包”的情况屡次出现，房企拿地已经显现出全面回归一线城市的苗头。

　　中国社科院不久前发布的《中国住房发展报告》认为，本次住房调整与之前相比，时间更长，速度更慢，幅度更深，未来住房市场将进入减速的常态。“这次的调整预计将呈‘L’型，价格从最高位下降，而后基本保持平稳，或有缓步上升趋势。”该报告主编倪鹏飞说，“2015年，房地产市场在分化的主基调下，预计表现整体乏力，短期难以走出衰退态势。”

　　财经评论员叶檀也持类似观点。叶檀认为，“像以前一样，房价大幅上升或者大幅下降的日子已经过去了。房价会在一个狭窄的区间内来回地拉锯。”