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200万房交易多缴11万税费 二手物业更严5年新规出台

2015年01月15日 07:42    来源: 广州日报    

  朱小姐的物业本可以在今年3月就“满5年”,打算趁年后的楼市旺季出手。可近日广州税局对二手物业的“证过5年”标准作出更严格的认定,这套物业一下变成“房产证未满5年”,一旦交易需交5.5%的营业税。

   据了解,这个新规的出现对二手市场并未造成“大面积”的影响。市场人士认为,有交易双方为省下未满5年需交的营业税而采取了“变通”的手段,实际上存在一定的风险,买卖双方均要谨慎衡量再作决定。

  “各付各税”客户会增多

  朱小姐在1999年买下一套一手物业,楼盘位于跑马场附近。没想到,由于各种原因,这个楼盘一直到2009年才公布可以办理,2010年才开始着手办理。本来按照原来的规定,朱小姐这套物业在今年3月就能“满5年”,她打算趁春节过后的楼市旺季时出手套现,筹集资金做其他投资。

  没想到最近广州税局对二手物业的“证过5年”标准作出了更严格的认定,从以往“完税时间满5年”或“房产证满5年”孰先孰认定,改为“从房产证出证之日至正式网签之日计算是否满5年”。也就是说,朱小姐这套单位未满5年,一旦进入二手市场交易,要缴纳5.5%的营业税,即她这套总价为200万元左右的物业要比预期多缴纳11万元的税费。

  满堂红市场研究部高级经理周峰预测,未来要求“各付各税”的客户会继续增多,“证不足5年”的物业若要顺利成交,业主要么降低售价,要么主动承担属于自己的税费。

  他估计,如果从完税满5年统一改为房产证出证满5年,预计大概还有1万套因历史遗留问题而迟出证的房子受影响,最快都要过了2015年才能保障证满5年。

  不过,这批房子中放出市场的估计不足2000套,因此他认为新规对整体市场的影响不是特别广,但是对于这些物业的成交来说起很大的阻力作用。

  一般二手物业并未受到新规影响

  记者了解到,一般的二手物业并未受到该新规的影响。

  中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明告诉记者,对于这些物业来说,完税和房产证更名的时间相差一天,买卖双方不会有太大意见。不过,物业是否满5年在交易成本上差距很大。尤其是越秀区的小面积单位价格动辄在200万元左右,大面积单位也要500万~600万元,未满5年需要多缴纳5.5%的营业税,即至少为10多万~30万元。

  这种情况就导致买卖双方都希望找到办法尽量避免多交费用,而最常见的方法是双方签订协议,先由买家缴纳大部分的楼价,然后等到满5年之后再过户。

  周先生最近就用这种方式成交。他的这套物业到今年5月才满5年,已和买家约定先缴纳七成房价,到5月才递件过户。

  钟志明认为,这种交易方式也有出现问题的可能性。他举例称,2007年、2008年时,有一个物业就按这样的方式成交,但临近过户的时候,业主出国,买家一直联系不上,后来向法院申请查封了该套物业,等到业主回到广州之后,才解开误会。

  他建议,准备采取这种方式成交的买卖双方一定要在合同上写清条款,解除合同的一方要相应赔偿一部分房价。


(责任编辑: 邢晓宇 )

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